SCI : attention au crédit-bail !

Publié le 09/01/2025

Saviez-vous qu’un contrat de crédit-bail peut compromettre l’exonération des plus-values immobilières ? Retour sur un cas récent où un couple d’investisseurs a dû faire face à une imposition supplémentaire.

En 2018, M. et Mme X détenteurs de parts dans une SCI, ont décidé de céder leurs titres. Une opération générant une plus-value nette de 450 000 €, soumise à l’imposition des plus-values immobilières.

Cependant, l’administration fiscale a rapidement remis en cause l’exonération, arguant que la SCI n’était pas à prépondérance immobilière. La plus-value a donc été imposée selon le régime des cessions de valeurs mobilières et de droits sociaux, entraînant une facture fiscale supplémentaire de 185 194 € (impôt sur le revenu et contributions sociales).

Malgré une réclamation contentieuse, M. et Mme X n’ont pas obtenu gain de cause et ont saisi le Tribunal administratif de Rennes.

Le problème résidait dans un contrat de crédit-bail signé par la SCI. Celui-ci prévoyait une levée d’option d’achat au 1^er mai 2019. Avant cette date, les immeubles concernés ne pouvaient pas être inscrits à l’actif du bilan de la SCI. De plus, les bilans des trois derniers exercices avant la cession ne faisaient état d’aucun immeuble ou droit immobilier inscrit à l’actif.

En conséquence, l’administration fiscale a pu, à juste titre, refuser l’application du régime des plus-values immobilières.

La Cour de cassation a confirmé le rejet de la requête de M. et Mme X, laissant le redressement fiscal intact.

Source : Cour de Cassation – 3ème chambre civile 12 décembre 2024 n° 23-16.858