Remboursement du prêt en cas d’annulation d’un crédit immobilier

Publié le 22/05/2025

En cas d’annulation d’une vente immobilière financée par un prêt bancaire, la Cour de cassation rappelle que l’obligation de restituer le capital emprunté repose exclusivement sur l’emprunteur, même si les fonds ont été versés directement au vendeur.

Des particuliers avaient souscrit un crédit immobilier afin de financer en partie l’acquisition de biens immobiliers par le biais d’une vente en l’état futur d’achèvement. Etant donné que le rendement de leur investissement ne correspondait pas aux promesses du vendeur et du promoteur, les acquéreurs ont poursuivi le vendeur, le promoteur et la banque en nullité de la vente et en nullité du crédit immobilier correspondant.

La cour d’appel a fait droit à leur demande, en prononçant la nullité de la vente ainsi que la nullité de plein droit du prêt. Cette double annulation a entraîné plusieurs conséquences juridiques :

• restitution du prix de vente à l’acquéreur, et restitution du bien immobilier au vendeur ;
• obligation, pour la banque, de restituer les intérêts déjà versés par les emprunteurs ;
• obligation, pour les emprunteurs, de restituer à la banque le capital emprunté.

Saisie du litige, la Cour de cassation confirme cette dernière conséquence : elle rappelle que l’obligation de restituer le capital prêté incombe exclusivement à l’emprunteur, et non au vendeur, même si les fonds ont été versés directement à ce dernier à la demande de l’emprunteur. La Haute juridiction précise également que la sûreté garantissant le prêt, bien qu’affectée par la nullité, est reportée de plein droit sur l’obligation de restitution, et demeure en vigueur tant que celle-ci n’est pas éteinte.

La Cour de cassation confirme la rigueur du principe selon lequel l’emprunteur reste seul débiteur du capital en cas d’annulation du contrat de vente et du prêt qui en découle.

Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-14.445, n° 152 F-D
Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-14.446, n° 153 F-D
Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-14.350, n° 154 F-D.