Encadrement dans le temps de l’action en garantie des vices cachés

Publié le 17/12/2021

La Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 8/12/2021 que le droit à la garantie des vices cachés découlant de la vente doit être exercé dans les 2 ans de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de 20 ans à compter du jour de la vente.

Une maison, avec attenant à cette habitation un atelier recouvert d’une toiture en tuiles, est vendue. Ayant constaté des infiltrations dans l’atelier, ainsi qu’un affaissement de la charpente en bois de la toiture, l’acquéreur, qui s’appuie sur un constat d’huissier de justice, assigne les vendeurs en référé expertise, puis au fond, pour obtenir paiement des travaux de réparation et indemnisation de son préjudice de jouissance sur le fondement de la garantie des vices cachés. La cour d’appel déclare son action irrecevable comme prescrite et retient que l’action, qui devait être engagée dans le délai de la prescription applicable à la vente, laquelle était intervenue le 13 octobre 2008, était prescrite depuis le 13 octobre 2013 (CA Riom, 14 janv. 2020).

L’arrêt d’appel est partiellement cassé au visa des articles 1648, alinéa 1er, 2224 et 2232 du Code civil.

Avant la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, la garantie légale des vices cachés, qui ouvre droit à une action devant être exercée dans les 2 ans de la découverte du vice, devait également être mise en œuvre à l’intérieur du délai de prescription extinctive de droit commun. L’article 2224 du Code civil, qui a réduit ce délai à 5 ans, en a également fixé le point de départ au jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, ce qui annihile toute possibilité d’encadrement de l’action en garantie des vices cachés, le point de départ de la prescription extinctive du droit à garantie se confondant avec le point de départ du délai pour agir prévu par l’article 1648 du même code, à savoir la découverte du vice.

En conséquence, l’encadrement dans le temps de l’action en garantie des vices cachés ne peut être assuré, comme en principe pour toute action personnelle ou mobilière, que par l’article 2232 du Code civil qui édicte un délai butoir de 20 ans à compter de la naissance du droit.

Dès lors, l’action en garantie des vices cachés doit être exercée dans les 2 ans de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de 20 ans à compter du jour de la vente.