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Archives des Patrimoine | CDER

Le locataire d’un bien loué par bail commercial bénéficie en cas de vente du bien, qui lui est loué, d’une faculté d’acquérir le bien en priorité.
Ce droit de « préemption » est établi par les dispositions de l’article L 145-46-1 du code de commerce.
Toutefois, ce droit ne peut s’exercer sur des biens compris dans le même ensemble immobilier.

Le propriétaire A d’un ensemble immobilier comprenant différents lots, dont un local commercial, d’un appartement à usage d’habitation, a vendu l’ensemble immobilier à un acquéreur B.

Le preneur du bail commercial portant sur le « seul » local commercial a demandé l’annulation de la vente au motif de non-respect de son droit de préemption.

La Cour de cassation a rejeté sa demande faisant respecter l’application des mêmes dispositions de l’article L 145-46-1 du Code de commerce. Cet article précise par son dernier alinéa le cas de non application du droit de préemption à la cession globale.

Cass 3ème Civ 29 juin 2022

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Une société civile immobilière, détenue majoritairement par une personne physique, a fait l’acquisition en avril 2014 d’un ensemble immobilier composé d’un appartement et de places de stationnement.

Elle vend ce bien le 12 novembre de la même année et l’associé majoritaire invoque, à cette occasion, l’exonération prévue lors de la cession de la résidence principale. Cette exonération ayant été remise en cause par l’administration, le contribuable invoque une plus-value nulle après majoration du prix d’acquisition du coût des travaux réalisés.

L’administration rejette la réclamation du contribuable.

Par un arrêt confirmatif, la cour administrative d’appel de Nantes a validé la position de l’administration. Afin de déterminer le montant de la plus-value imposable, le cédant d’un immeuble peut majorer le prix d’acquisition du montant des dépenses exposées pour y faire réaliser, par une entreprise, une ou plusieurs prestations de travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, à condition de pouvoir justifier ces dépenses.

Dans cette affaire, les factures ont été établies au nom de l’associé et non au nom de la SCI propriétaire, et acquittées par lui. Aucune facture n’indique l’adresse du chantier et elles ne contiennent pas de décompte précis des prestations effectuées et des marchandises fournies. Aucun état descriptif du logement avant et après travaux n’est produit. L’argument de l’associé selon lequel il a réglé les factures pour le compte de la société est écarté dès lors qu’il n’établit pas l’existence de virements bancaires entre la société et lui correspondant au montant des factures évoquées. L’administration a refusé la déduction des dépenses d’amélioration demandées par le contribuable.

CAA Nantes, 3 juin 2022, n° 20NT01369

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Merci à nos adhérents qui ont participé aux Ateliers du Conseil « Le PER, un nouvel outil pour préparer sa retraite », organisés dans nos sites.

Si vous souhaitez échanger avec nos experts, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre interlocuteur CDER habituel.

Retrouvez toutes nos réunions sur votre compte MyCDER.
Les prochaines rencontres :
– Les rencontres du conseil agricole : regrouper ses moyens ou ses compétences.
– Focus Expert : La transformation digitale des entreprises.

 

Merci à M. Yannick LEFÈVRE, entrepreneur, M. Guillaume COSSENET, Assureur AXA et Mme. Monique PREVOT DURAND, SCEA PREVOT DURAND.

 

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Le texte entre en vigueur le 15 mai 2022, date à laquelle le nouveau statut de l’entrepreneur individuel (EI) va déployer ses effets.

Le décret précise la notion d’éléments « utiles » à l’activité professionnelle. La consistance du patrimoine professionnel ne résulte pas d’un état descriptif, mais du seul critère de l’utilité du bien à l’activité de l’entreprise.

Le décret donne une liste d’exemples de ces biens utiles en complétant la définition : sont concernés les biens « qui, par nature, par destination ou en fonction de leur objet, servent à cette activité ».

Parmi les exemples sont mentionnés « le fonds agricole, le fonds de commerce, le fonds artisanal » et également « tous les biens corporels et incorporels qui les constituent et les droits y afférents et le droit de présentation de la clientèle d’un professionnel libéral ».

Une autre précision concerne les immeubles utiles à l’activité. Ils feront partie du patrimoine professionnel y compris la partie de la résidence principale utilisée pour un usage professionnel. Le décret précise que, lorsque l’immeuble servant à l’activité est détenu par une société dont l’EI est actionnaire ou associé et qui a pour activité principale leur mise à disposition au profit de l’EI, les titres de la société font partie du patrimoine professionnel.

Le statut des liquidités est également précisé. La trésorerie (fonds de caisse, numéraire…) fait également partie du patrimoine professionnel, tout comme « les sommes destinées à pourvoir aux dépenses courantes relatives à cette même activité ».

Il existera une présomption liée à la comptabilité. Dans le cas où l’EI doit tenir une comptabilité, le patrimoine professionnel est présumé comprendre au moins les éléments enregistrés dans la comptabilité. De ces documents est également identifiée la rémunération tirée de l’activité qui est donc comprise comme le patrimoine professionnel.

Décret 28 avril 2022

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Vous êtes à la tête d’une exploitation agricole ou viticole et vous réfléchissez à la cession de votre entreprise ?

Cette action est cruciale et parfois compliquée. Aussi il est nécessaire d’anticiper ce projet et d’être accompagné.

Emmanuelle FÉLICITÉ, Ingénieur Patrimonial, et Fabien VOARINO, Ingénieur Conseil, vous présentent « La cession d’une exploitation agricole et viticole ».

Vous avez une question ?
N’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller habituel ou contactez-nous ici.

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Connaissez-vous le mandat de protection future ?

Il s’agit d’une mesure de protection, vous permettant d’anticiper un potentiel handicap futur, physique ou mental, en nommant une personne qui pourrait pourvoir seule à vos intérêts.

On en parle ici, avec Marie-Laure AUCOURT, Juriste-Fiscalite et Emmanuelle FÉLICITÉ, Ingénieur Patrimonial.

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La vente en viager est un moyen encore trop peu pratiqué de se générer des revenus à la retraite.

Emmanuelle FÉLICITÉ ingénieur patrimonial, vous développe le sujet en vidéo.

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Emmanuelle FÉLICITÉ, Ingénieur Patrimonial, vous présente les actualités diverses à avoir en tête concernant les placements financiers.

 

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Le PER a des avantages indéniables mais il y a points de vigilance à avoir en tête.

Emmanuelle FÉLICITÉ, ingénieur patrimonial, vous met en garde.

Avantages :

Points de vigilance :

Si vous avez des questions, contactez-nous.

Merci Emmanuelle et bon visionnage !

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