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CDER Infos n°186

Introduction | Economie | Social | Juridique | Relations humaines

Economie

• GENERAL : Dark Pools, Flash Orders et Transactions à Haute Fréquence :
  les nouveaux avatars de la finance
• AGRICULTURE : Serrer la vis sur ses coûts de mécanisation
• PLACEMENT : Comment préparer efficacement sa retraite ?
• PLACEMENT : Assurance-vie : démembrer la clause bénéficiaire, une solution
  intéressante qui nécessite de s'entourer de certaines précautions
• IMMOBILIER : Marché immobilier : le bon moment pour acheter ?
• VITICULTURE : Raisonner son investissement en matériel viticole

 

Marché immobilier : le bon moment pour acheter ?

La baisse des prix de 2008 et 2009, combinée à des conditions de financement exceptionnellement favorables, permet d’envisager une relance du marché immobilier français en 2010.
Dans ce contexte, devons-nous nous précipiter pour investir ?

Une tendance des prix peu affirmée en ce début d’année

Dans leur dernière note de conjoncture, les notaires de France constatent :
- un nombre de transactions de l’ordre de 590 000 en 2009 (contre 670 000 en 2008 et plus de 800 000 en 2007),
- un ralentissement de la baisse des prix après celle constatée en 2008.
Les notaires s’inquiètent toutefois pour un marché 2010 qu’ils prévoient "sélectif et irrégulier".
Cette irrégularité du marché est mise en évidence par la FNAIM dans son bulletin du premier trimestre 2010, faisant état d’un recul des prix des logements anciens de 1,4 %.
Selon le syndicat, la stabilisation des prix est pratiquement certaine en 2010.
Si cette stabilisation est réelle, elle acte la baisse des prix enregistrée depuis 2008. Les prix des logements anciens sont voisins de ceux atteints en moyenne au troisième trimestre 2005.

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Des disparités régionales considérables

Au premier trimestre 2010, sur 12 mois, les disparités sont fortes entre les régions de France.
Si l’Ouest et l’Ile-de-France voient les prix repartir à la hausse, respectivement de 3 et 7 %, le Nord et l’Est subissent une nouvelle érosion de près de 6 % !

Dans notre région, l’évolution sur les 12 derniers mois (incluant les 3 derniers trimestres de 2009) est sensiblement plus dégradée que la tendance nationale.

	Prix du m²	Variation annuelle moyenne
Reims	2 122 €	-3,5 %
Troyes	1 609 €	-12,0 %
Metz	1 914 €	-11,1 %
Nancy	1 975 €	-8,9 %

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Les conditions de crédit et l’intervention publique au secours du marché

Les taux d’intérêt des emprunts immobiliers restent extrêmement favorables et favorisent l’émergence de projets.

Ainsi, pour un bon dossier, le taux fixe pour un emprunt d’une durée de 20 ans est aujourd’hui négociable aux environs de 3,70 %.

Le marché a aussi bénéficié de l’intervention effective des pouvoirs publics dans 217 000 opérations (dont 150 000 dans l’ancien) avec, notamment, le prêt à taux zéro.

Pour autant, la confiance des ménages reste à un niveau très bas. Les perspectives de croissance 2010, bien que revues à la hausse, n’incitent pas à l’euphorie, compte tenu d’une inflation liée au renchérissement de l’énergie et de certaines matières premières.

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Investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

Prix stabilisés, taux historiquement bas, les données objectives sont en faveur de l’investissement immobilier dès 2010.

Pour autant, il ne faut pas se précipiter et être sélectif dans ses choix, dans l’ancien comme dans le neuf. Attention à ne pas se laisser aveugler par les arguments fiscaux, parfois utilisés sans vergogne par les vendeurs de défiscalisation.

Tout particulièrement, le lieu de l’investissement est primordial. Il faut se méfier des destinations "exotiques", à l’autre bout de la France, pour lesquelles l’investisseur ne dispose d’aucune information sur le marché en dehors de ce que lui annonce le commercial.

Pour comparer une offre dans le neuf et dans l’ancien, il convient de procéder avec méthode :
- Comparer à surface et à situation égales : les logements anciens occupent souvent les meilleurs emplacements, en centre ville, alors que certains programmes neufs se trouvent excentrés.
- Prendre en compte les travaux de rénovation auxquels vous aurez à faire face pour le logement ancien. Ainsi, une rénovation énergétique totale (fenêtres, isolation extérieure, système de chauffage) va coûter environ 400 €/m² pour une maison individuelle.
- Ne prendre en compte, pour évaluer la valeur locative du logement, que le pouvoir d’achat local. Un logement neuf sera certes privilégié par un locataire, mais cela ne permettra pas de le louer significativement plus cher. Toutefois, les logements très énergivores auront beaucoup de mal à trouver preneur dans l’avenir.

A titre d’illustration, les rentabilités moyennes de quelques villes de notre région :

	Prix du m² à la location	% variation annuelle	Rentabilité brute moyenne en %
Reims	10,76 €	6,5 %	6,1 %
Troyes	9,76 €	5,8 %	7,3 %
Metz	9,64 €	1,2 %	6,0 %
Nancy	9,87 €	2,6 %	6,0 %

Fabien VOARINO

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