CDER Infos n°185

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Economie

SOMMAIRE

Marché immobilier : la fin de la crise dès 2010 ?

Le marché immobilier français en 2009 est un marché singulier. Le nombre de transactions recule de 20 % par rapport à 2008, le moral des ménages reste en berne : pourtant, cela ne se traduit pas par un effondrement des prix.
Peut-on pour autant espérer une reprise dès 2010 ?

Une augmentation des prix de 0,4 % au 4ème trimestre 2009

Selon la FNAIM, le quatrième trimestre se traduit par une légère reprise des prix du marché de + 0,4 % par comparaison avec le trimestre précédent. La tendance des prix sur l’année est par conséquence modérément baissière, avec une variation annuelle de - 4,9 % sur 12 mois.
Toutefois, le mois de décembre est baissier (- 0,9 %) après trois mois de hausse depuis septembre.

Les prévisions de la FNAIM et des principaux réseaux d’agences immobilières, qui situaient en octobre la baisse prévisible entre 4 et 5 %, se trouvent vérifiées. Le marché est certes baissier mais résiste bien et plutôt mieux que chez nos voisins européens.

La baisse totale des prix sur les deux dernières années est de l’ordre de 8 %.
A la fin de l’année 2009, les prix ont donc retrouvé leurs niveaux observés en moyenne fin 2005.

On remarque toutefois :
- une baisse plus marquée pour les maisons que pour les appartements,
- des écarts sensibles entre les régions (-1 % en Ile-de-France et -13 % en Champagne-Ardennes…).

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Une activité en forte diminution malgré des conditions de crédit favorables

Le durcissement des conditions d’octroi des prêts observé en 2008 n’a pas été reconduit en 2009.
Avec une forte baisse des taux d’intérêt (en moyenne de 5,09 % au quatrième trimestre 2008 à 3,79 % au quatrième trimestre 2009), combinée à la baisse des prix d’acquisition, les conditions d’accession à la propriété sont excellentes.
La solvabilité des ménages s’établit, fin 2009, à un niveau record depuis 15 ans.

Pour autant, le marché a été extrêmement lourd au premier semestre 2009 et malgré un léger sursaut économie
à l’automne, le nombre de transactions restera très en dessous de 600 000.
La confiance des ménages reste à un niveau historiquement bas non propice à la réalisation de projets.
La conjoncture immobilière est perçue comme peu favorable aux transactions immobilières tant à l’achat qu’à la vente.

Dans les critères d’achat jugés comme importants par les Français, la performance énergétique est citée par 9 personnes sur 10.

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Les perspectives pour 2010

Au cours des 15 dernières années, le marché immobilier a connu 4 périodes :
- Les années 1995 à 2000, marquées par la baisse du chômage, les premières baisses de taux et une baisse des droits de mutation, ont permis de passer de 500 000 à 750 000 transactions.
- Les années 2000 à 2004, en dépit de conditions économiques dégradées et grâce à la poursuite de la baisse des taux, ont vu la barre des 800 000 transactions être franchie et les prix augmenter fortement.
- Les années 2004 à 2007, marquées par des conditions de crédit historiquement bonnes, ont vu le nombre de transactions se maintenir à des niveaux élevés et un ralentissement de la hausse des prix.
- Enfin, la période 2007 à 2009, touchée par la crise, se traduit par un blocage de l’activité, avec seulement 550 000 transactions, mais aussi par une résistance à la baisse des prix.

Fin 2009, les bonnes conditions de crédit, combinées à la baisse des prix et à la progression du revenu des ménages, constituent un puissant facteur de soutien à la solvabilité de la demande.

Pour autant, une hypothèse de hausse importante des prix semble devoir être écartée, compte tenu du moral de nos concitoyens et des perspectives de croissance.
Le scénario d’une baisse des prix est, lui aussi, peu probable et sera directement corrélé à l’évolution des taux qui pourraient se tendre dans les mois à venir.
Dans ce contexte, une évolution des prix comprise entre 0 et -3 % est envisageable pour 2010, les plus optimistes tablant même sur une hausse de l’ordre de 3 %.
Cette relative stabilité ne devra pas occulter les évolutions contrastées selon les régions, communes et emplacements.
Si les conditions de crédit restent favorables, le nombre de transactions pourrait franchir la barre des 600 000 en 2010, ce qui restera modeste en comparaison des chiffres constatés dans les années 2000.

Le véritable rebond est donc vraisemblablement pour plus tard : 2011 voir 2012…

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Les prix dans notre région

Les prix continuent leur glissade de façon sensiblement plus marquée que la moyenne nationale.

Prix du m² à la vente	3ème trimestre 2009	4ème trimestre 2009	% de variation du trimester	% de variation annuelle moyenne


Metz	2 014	1 995	- 0,95 %	- 8,60 %
Nancy	2 039	2 052	+ 0,64 %	- 4,00 %
Troyes	NC	1 660	NC	-10,40 %

Source FNAIM (chiffres 3ème trimestre non disponibles pour Troyes)

	Prix du m² à la location	% variation annuelle	Rentabilité brute moyenne en %


Metz	9,68	1,8	5,8
Nancy	9,91	3,3	5,8
Troyes	9,68	5,8	7,0

Source FNAIM

Fabien VOARINO

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