CDER Infos n°184

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Immobilier

SOMMAIRE

Une baisse des prix limitée en 2009 et peu de certitudes pour 2010

Après la baisse des prix constatée en 2008, l’inquiétude était grande pour 2009, présentée par certains comme celle du Krach… Force est de constater que la baisse attendue n’est pas au rendez-vous et la tendance haussière des derniers mois permettra sans doute de limiter la baisse des prix à environ 5 % en 2009.
Pour 2010, les professionnels prévoient une stabilité des prix de l’immobilier dans le neuf comme dans l’ancien.

Marché de l’ancien : fort recul du nombre de transactions et baisse limitée des prix

Le nombre des transactions dans l’ancien devrait reculer de 20 % par rapport à l’année 2008.
Pour autant, les stocks ne s’accroissent pas. C’est même tout le contraire avec un véritable assèchement de l’offre qui explique en partie l’augmentation des prix pour le dernier trimestre 2009.
Ainsi, selon l’indice mensuel FNAIM, les prix en France ont augmenté de 0,6 % en octobre. Dans son point marché de novembre le réseau LAFORET a annoncé une augmentation des prix de l’ancien de 3 % entre le 1er septembre et le 15 novembre 2009.
Cette tendance confirme la prévision de la FNAIM qui annonçait une baisse des prix de 5 % dans sa note de conjoncture du troisième trimestre. Pour sa part, le réseau LAFORET table sur une baisse limitée à 4,4 %.
Les primo accédants (une part importante des acquéreurs) sont revenus sur le marché à partir du printemps 2009 sous l’effet conjugué de la baisse des taux d’intérêts et de la perspective de réaliser de "bonnes affaires".
Dans les faits, les bonnes affaires étaient déjà réalisées au cours de la fin de l’année 2008 et au début de 2009. Les biens à vendre depuis longtemps, affichés à des prix élevés, ont été cédés après une négociation "à la hussarde" par des vendeurs usés et financièrement à bout.
Aujourd’hui le nombre de biens à vendre est en chute libre essentiellement en raison de la diminution du marché de l’arbitrage (vendre pour racheter). Dans un contexte économique incertain, le vendeur potentiel n’ose plus s’engager dans l’acquisition d’un bien avant d’avoir vendu celui qu’il possède. Les banques constatent que le marché des prêts relais est aujourd’hui pratiquement au point mort.
Dans ce contexte, le nombre de transactions ne devrait pas retrouver son niveau de 2008 avant 2011 ou 2012.

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Un phénomène durable

Les économistes ont apporté de nombreuses explications à cette flambée subite :
- le développement de la demande dans les pays émergents,
- la croissance exponentielle des agro-carburants notamment aux Etats-Unis,
- le rôle controversé de la spéculation sur les marchés à terme,
- deux années successives (2006 et 2007) de rendements mondiaux médiocres.
Tout cela est vrai. Cependant, l’évolution des stocks et les politiques agricoles ont un rôle majeur dans l’évolution de cette volatilité.
Dans les années 70 à 90, les politiques agricoles menées aux Etats-Unis, en Chine et en Europe conduisaient à la mise en place de stocks centraux régulateurs des marchés. La libéralisation des échanges agricoles entreprise à l’OMC a entraîné la disparition de ces stocks centraux.
Compte tenu du coût élevé de ces stocks, le penchant "naturel" de chaque Etat est de laisser aux autres le soin de s’en occuper. Or, il est peu probable que le marché retrouve une certaine stabilité en l’absence de stocks importants. Absence de pays jouant le rôle de stockeur central, croissance de la demande et variabilité accrue de la production mondiale sous l’effet du réchauffement climatique : l’instabilité devrait marquer durablement les prix internationaux des produits alimentaires.
En effet, seul le retour de la croissance et par conséquent de la confiance des ménages permettra une reprise significative du marché. Les perspectives de croissance pour 2010 (0,8 %) ne permettent pas d’envisager cette reprise.

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Marché du neuf : merci SCELIER !

Après une année 2008 catastrophique, l’année 2009 voit le nombre de transactions progresser d’environ 10 %.
Ainsi, le promoteur NEXITY annonce une forte augmentation de ses réservations sur les neufs premiers mois de 2009 par rapport à 2008.
La baisse des taux a joué son rôle, mais c’est surtout le dispositif SCELLIER qui a permis de ramener les investisseurs sur un marché déserté en 2008.
Cette progression du nombre de ventes ne doit pas occulter le fait que 2009 sera pour la construction la pire année depuis 11 ans.
En effet, l’effondrement du marché en 2008 a conduit les promoteurs à raréfier les mises en chantier qui ont chuté de 21 % entre octobre 2008 et septembre 2009.
De même le nombre de permis de construire a diminué en France de 20 % sur la même période et le nombre total des mises en chantier ne dépassera pas 320 000 unités.
Cette situation est préoccupante dans un pays structurellement déficitaire en logements, et qui a besoin de 500 000 constructions par an pour que la situation ne se dégrade pas…
Dans ce contexte de raréfaction, les prix du neuf ne devraient pas baisser de plus de 5 % en 2009.

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Quelles perspectives pour 2010 ?

Si le niveau des taux d’intérêt et l’attitude un peu moins frileuse des banques perdurent en ce début d’année 2010, le marché pourrait légèrement progresser en volume.
Cette progression devrait toutefois être limitée entre 5 et 10 % et le nombre de transactions restera bien en dessous des niveaux atteints entre 2002 et 2008.
Il est par contre peu probable que le niveau moyen des prix continue de progresser à l’image de cette fin d’année 2009. En effet, les perspectives de reprise économique sont encore bien trop lointaines pour redonner la confiance aux ménages français, cette confiance étant indispensable pour s’engager à long terme.
Dans ce contexte, les professionnels tablent sur une stabilité des prix dans le neuf comme dans l’ancien pour cette année 2010.
Cette perspective reste toutefois fragile et repose sur le maintien de taux bas et l’absence de remise en cause des dispositifs fiscaux qui soutiennent le marché.

Fabien VOARINO

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