Bulletins de liaison n°183

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Economie "immobilier"

SOMMAIRE

La pierre papier : l’immobilier de demain ?

L’investissement immobilier reste un des investissements privilégiés des français. Avec son lot d’inconvénients : gestion parfois contraignante, manque de diversité des investissements et des locataires, difficulté à accéder aux marchés les plus rentables (comme les immeubles de bureaux en Ile de France). Dans ce contexte, l’offre de placement pierre papier se développe mais peine à trouver son public.

Qu’est ce que la pierre papier ?

L’expression désigne l’ensemble des produits de placement à base d’immobilier sous forme de titres de sociétés ou de fonds : les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), les sociétés foncières et particulièrement celles ayant adopté le régime SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées), ainsi que les SICAV immobilières, les Fonds Communs de Placement (FCP) et autres fonds immobiliers.
La dernière catégorie à avoir été créée est celle des OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier).
Pour tous ces produits, le principe est identique : au lieu d’acheter un bien immobilier en direct, l’épargnant acquiert des parts ou des actions de sociétés qui investissent dans l’immobilier. Son épargne est donc bien investie dans la pierre, non pas directement mais par l’intermédiaire d’une société.

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Une alternative à l’immobilier direct

L’investissement dans la pierre papier permet de limiter un certain nombre d’inconvénients liés à la détention d’immobilier en direct… moyennant des frais d’entrée et de gestion plus importants.

Les avantages de la pierre papier

La mutualisation des risques
Le particulier qui investit dans la pierre papier détient une partie d’un important patrimoine composé d’immeubles répartis à la fois géographiquement et entre différents locataires. Cette diversification des actifs fait courir moins de risques au capital investi qu’en fondant tous ses espoirs sur quelques biens, voire sur un seul.

La facilité d’acquisition et de revente
Avec la pierre papier, l’investisseur peut adapter son rythme d’acquisition à sa capacité d’épargne. Et en cas de besoin, il est plus facile et rapide de revendre de la pierre papier, surtout s’il s’agit de titres cotés en Bourse, que de se défaire d’un bien immobilier.

La gestion déléguée
La pierre papier libère l’investisseur de tout souci de gestion. Celle-ci est assurée par des équipes dont c’est le métier et qui en rendent compte à l’assemblée générale annuelle de la société. De plus, l’importance du parc immobilier géré doit permettre une meilleure maîtrise des dépenses et de plus larges facultés de négociation des
contrats d’entretien, des assurances ou du coût des travaux.

Un secteur en progression

L’objectif de l’instauration des SIIC en 2003 puis des OPCI en 2006 est double :
-Permettre aux entreprises d’investir dans leurs activités plutôt que dans l’immobilier en les encourageant par des incitations fiscales.
- Proposer aux épargnants un instrument moderne d’épargne retraite.
Ces objectifs ont été partiellement atteints en ce sens que les sociétés foncières ont repris la main sur l’immobilier d’entreprise dominé précédemment par les fonds d’investissement internationaux.
En terme de capitalisation, la pierre papier représentait fin 2008 une valeur d’environ 56,9 milliards d’euros.
Ce chiffre, qui peut paraître important, est à rapporter aux 1 200 milliards d’euros détenus par les français sous forme d’assurance vie !

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Bourse ou hors bourse ?

La distinction majeure à opérer entre les placements pierre papier relève de leur appartenance ou non au domaine boursier. Les SIIC et les OPCVM immobiliers sont des produits boursiers. Les SCPI et les OPCI sont hors Bourse.

L’immobilier en Bourse

Les SIIC sont des sociétés foncières cotées en Bourse, où leurs actions peuvent être achetées en direct.
Mais l’épargnant peu familier des marchés boursiers peut se tourner vers des OPCVM immobiliers (SICAV, FCP et autres fonds), investis en actions de SIIC pour l’essentiel de leurs actifs. Ces deux catégories de produits réagissent sensiblement de la même façon à leur double nature boursière et immobilière.

Le patrimoine des SIIC
Il est constitué d’immeubles uniquement, achetés pour partie au moyen de l’épargne collectée et pour partie à crédit (généralement limité à la moitié de la valeur des biens). Le recours à l’emprunt permet un accroissement plus rapide du patrimoine. Il est particulièrement indiqué lorsque le taux des crédits est inférieur à celui du rendement des biens acquis, comme c’est le cas actuellement.
C’est ce que les professionnels appellent "l’effet de levier" de l’endettement.

Les dividendes
Ils proviennent des loyers des immeubles, mais aussi des plusvalues réalisées sur les reventes, ainsi que des profits retirés des opérations financières (placements de trésorerie, par exemple). Ces bénéfices sont distribués sans avoir à supporter d’impôt (ni de prélèvements sociaux) au niveau de la société. Ils sont taxés uniquement entre les mains de l’épargnant.
La fiscalité est celle des capitaux mobiliers.

Les performances
Elles sont liées à la Bourse, mais sur le court terme seulement. Cotées tous les jours, les actions s’achètent et se vendent très rapidement. Cette liquidité s’accompagne inévitablement de la volatilité propre aux marchés boursiers : les cours peuvent fluctuer sensiblement d’un jour à l’autre. Sur le long terme, en revanche, c’est-àdire à l’horizon de cinq ans et plus, la valorisation est plus liée à celle de l’immobilier.

Les placements immobiliers non boursiers

Les SCPI, comme les OPCI, ne sont pas cotées en Bourse. Elles n’en disposent pas moins d’un marché secondaire organisé, dans lequel les prix des parts sont déterminés par confrontation des ordres de vente et d’achat.

Le patrimoine des SCPI
Il est composé d’immeubles à 95 %, les 5 % restants étant constitués de liquidités. Les biens sont acquis avec l’épargne collectée, sans recours à l’emprunt. En revanche, l’investisseur peut acheter ses parts de SCPI à crédit, une possibilité quasiment exclue pour l’immobilier en Bourse.

Les revenus distribués
Ils proviennent pour l’essentiel des loyers encaissés, et accessoirement des plus-values de revente d’immeubles,
ainsi que des gains retirés des placements de trésorerie. Ils ne supportent pas l’impôt, ni les prélèvements sociaux au niveau de la société (transparence fiscale).
Pour les particuliers, la fiscalité des revenus distribués est celle des revenus fonciers.

Les performances
Elles sont étroitement liées à celles des immeubles de la SCPI. Le rendement dépend du niveau des loyers pratiqués et du taux d’occupation des biens. Le prix des parts sur le marché secondaire fluctue assez peu. Pour l’essentiel, les parts se valorisent comme les immeubles eux-mêmes, lesquels font l’objet d’expertises régulières.

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Conclusion

Avec une capitalisation en nette croissance et une offre de plus en plus large sur le marché, la pierre papier constitue très certainement une opportunité de diversification patrimoniale à étudier. L’offre est variée et complexe et certains acteurs ne sont pas les acteurs habituels du marché financier. Il est donc primordial de ne
pas se précipiter et d’analyser les possibilités d’investissement à la lumière de ses propres objectifs et de sa stratégie patrimoniale.

Fabien VOARINO

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