Bulletins de liaison n°183

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Economie "immobilier"

SOMMAIRE

Baisse du marché immobilier : stop ou encore ?

Les derniers chiffres publiés par la FNAIM semblent indiquer un ralentissement de la baisse des prix enregistrée depuis le début de l’année 2009. Toutefois, le nombre de transactions est toujours en net recul et le moral des ménages ne s’améliore pas malgré des conditions d’accès au crédit objectivement favorables.

Une baisse des prix de 1 % au troisième trimestre 2009

Si la tendance des prix sur l’année est toujours baissière (-7,8 % sur 12 mois), le troisième trimestre se traduit par une baisse limitée à 1 % par comparaison au trimestre précédent.
Le mois de septembre est caractérisé par une quasi stabilité des prix (+0,1 %) par rapport au mois d’août selon la fédération des agents immobiliers.

Alors qu’en juillet, agents immobiliers et notaires tablaient sur une diminution des prix de l’ordre de 10 % pour l’année 2009, dans sa dernière note de conjoncture, la FNAIM privilégie un scénario à seulement -5 %.
Les derniers chiffres indiquent toujours une tendance plus lourde pour les maisons (-8,6 %) que pour les appartements (-7 %), mais les écarts tendent à se réduire.
Si certains marchés restent résolument orientés à la baisse comme dans le sud (-14,3 % sur les 12 derniers mois), d’autres résistent mieux (seulement -4 % dans le sud ouest).

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Des conditions de crédit favorables méconnues des particuliers

La détente importante des taux des crédits immobiliers, de l’ordre de 130 points de base depuis novembre 2008, permet de raccourcir de façon significative la durée des emprunts.
Ainsi, les mensualités associées à un capital emprunté, compte tenu de la baisse des prix, atteignent désormais un niveau inférieur de 10 % à celui observé à la fin de 2007.
La solvabilité des ménages s’apprécie en conséquence de façon spectaculaire pour retrouver son niveau de 2002.
Pour autant, la morosité l’emporte en cette période de crise économique : si 61 % des Français pensent que la période n’est pas favorable à l’acquisition d’un bien, et près de 90 % estiment qu’elle ne l’est pas pour la vente…

En tout état de cause, les taux d’intérêt actuels restent, dans l’esprit des français, un frein à l’achat puisque près de 60 % les trouvent trop élevés.

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Un frémissement de l’activité

Si l’évolution des prix semble indiquer une résistance du marché immobilier, l’activité n’est toujours pas au rendez-vous, même si la FNAIM parle de "léger sursaut" au début de l’automne.
Ainsi, la production de crédit est toujours en fort recul au troisième trimestre 2009. Elle s’établit sur 12 mois à -22 % contre -30 % au cours des deux derniers trimestres.
La situation reste donc fragile et l’optimisme de la FNAIM est contesté par certains analystes qui tablent sur la nécessité d’une nouvelle baisse des prix pour redonner sa vigueur au marché.

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Les aides financières au secours du marché ?

Parmi les raisons qui pourraient inciter les acquéreurs potentiels à passer à l’acte, les enquêtes réalisées plébiscitent les facilités de crédit : déduction fiscale des emprunts, prêt à taux zéro, assouplissement des conditions de crédit et taux bas…
On peut se demander ce que pourront faire les pouvoirs publics avec un budget de crise.

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Perspectives

Malgré la baisse des taux des crédits immobiliers, les conditions économiques générales et l’état du moral des français ne laissent pas présager une reprise significative du marché en 2009.
Dans un marché restreint en volume, l’évolution des prix sera à analyser avec prudence, au risque de sous évaluer le potentiel baissier dans les mois à venir.
Il est sans doute illusoire d’attendre des mesures d’incitations fiscales ou financières de la part des pouvoirs publics et les taux d’intérêt ne paraissent pas devoir encore diminuer.

En conséquence, c’est le marché qui devra se réguler et cela ne pourra se faire qu’au travers d’une baisse des prix dont le niveau et la durée sont aujourd’hui bien difficiles à prévoir.

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Les prix dans notre région

Les prix continuent leur glissade de façon sensiblement plus marquée que la moyenne nationale.

	Prix du m² à la location	% variation annuelle	Rentabilité brute moyenne en %


Metz	9,69	2,5	5,8
Nancy	9,80	2,6	5,8
Reims	10,17	2,6	5,8

Source FNAIM (chiffres 2ème trimestre pour Reims)

Fabien VOARINO

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