Bulletins de liaison n°182

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Economie

SOMMAIRE

Marché immobilier : le spectre d'une crise structurelle profonde

Le mouvement de recul des prix de l’ancien, amorcé en 2008, semble marquer une pause au printemps 2009. Par contre, la baisse des volumes de transactions se confirme et indique que la reprise n’est pas encore à l’ordre du jour.

Une baisse moyenne de 10 % des prix dans l’ancien

Le second trimestre 2009 se traduit par une certaine fermeté des prix de l’immobilier ancien traduit par un niveau de baisse sur 12 mois de 7,3 % selon la FNAIM.
La tendance reste donc clairement baissière mais permet d’écarter, selon la fédération des agents immobiliers, le scénario d’une chute brutale des prix. Ce point de vue est partagé par les notaires qui, dans leur note de conjoncture du mois de mai, tablent sur une érosion des prix de l’ordre de 10 % en 2009.

Les derniers chiffres publiés confirment une tendance plus lourde pour les maisons (-8,8 %) que pour les appartements (-5,7 %). Les baisses se situent à des niveaux très variables d’une région à l’autre et c’est le Sud Est qui subit la plus forte diminution (12,3 %) alors que le Nord et l’Est voient les prix de l’ancien reculer de plus de 9 %.
Cette résistance des prix à la baisse s’explique en partie par :
- les conditions de crédit immobilier particulièrement favorables aux emprunteurs, permettant de raccourcir la durée de remboursement,
- la baisse des prix déjà actée qui permet, pour la même mensualité,d’acquérir un bien de dimensions plus importantes.

La reprise pour demain ?

Si les taux d’intérêt redonnent un peu de tonus au marché, l’activité reste à des niveaux toujours trop faibles pour envisager une reprise à court terme.
Ainsi, les crédits immobiliers aux ménages a été de 47 milliards d’euros depuis le début de l’année 2009 contre 70 pour la même période de 2008, soit une baisse de 33 % !
Dans un contexte de crise économique et de moral des ménages toujours en berne, la possibilité d’une crise structurelle du marché immobilier reste donc d’actualité.
Pour la FNAIM, les prochains mois seront déterminants. En l’absence de rebond de l’activité, un recul brutal des volumes vendus, et par conséquent une nouvelle baisse des prix, seraient à craindre pour
la fin de l’année 2009.

Un retour aux fondamentaux du marché

Dans ce contexte de crise, la localisation des biens sera déterminante dans l’évolution de la valeur des biens. Les notaires de France tablent sur une stabilité des prix des biens situés dans les meilleurs quartiers des grandes métropoles (phénomène déjà observé lors de la crise du début des années 90). Pour les autres biens, des baisses de 10 % (agglomération) et jusqu’à 20 % (hors agglomération) sont attendues.

Et le neuf ?

La baisse des volumes commercialisés a été de près de 38 % entre 2007 et 2008, et ce dans la quasi-totalité des secteurs géographiques. En ce début d’année 2009, la diminution des mises en chantier et des dépôts de permis de construire laissent augurer un volume au mieux équivalent à 2008.
Pourtant,les prix n’ont pas diminué, sauf dans quelques cas particuliers, sous l’effet de la raréfaction de l’offre (pas de stocks contrairement à la crise de 1992/1993) et du renchérissement du coût de la construction (nouvelles normes environnementales). Le succès du dispositif Scellier participe aussi à redonner quelques couleurs au marché.
A titre d’illustration, au premier trimestre 2009 les prix au mètre carré des appartements neufs étaient en augmentation de 1,7 % en Champagne-Ardenne et en diminution de 1,2 % en Ile-de-France (source Notaires de France).

Perspectives

Toujours chahuté, le marché immobilier va sans doute connaître une année 2009 difficile, avec un nombre de transactions encore en diminution dans l’ancien et stable dans le neuf.
Pour autant, les baisses de prix vont être limitées pour les biens de qualité (neuf et ancien dans les meilleurs emplacements) et il faudra se méfier des "opportunités" situées dans des secteurs structurellement excédentaires en offre de logement…

Les prix dans notre région

La baisse des prix est sensible après une période de résistance par rapport à la tendance nationale. Les loyers progressent sensiblement, améliorant la rentabilité des immeubles qui approche les 6 % sur la ville de Reims.

Prix du m² à la vente	1er trim. 2009	2ème trim. 2009	% de variation du trimestre


Metz	2 151	2 104	-2,18 %
Nancy	2 169	2 079	-4,15 %
Reims	2 200	2 087	-5,14 %

Source FNAIM

	Prix du m² à la location	% variation annuelle	Rentabilité brute moyenne en %


Metz	9,58	3,3	5,5
Nancy	9,66	2,8	5,6
Reims	10,17	2,6	5,8

Source FNAIM

Et en 1979 ?

La fin d’un cycle haussier

Hormis une phase difficile en 1974-1975, qui s’est produite en même temps qu’une récession globale, les années 1970 ont été favorables à l’immobilier. Soutenus par des taux d’intérêts réels bas (compte tenus de l’inflation), les prix ont augmenté aux Etats-Unis de 27 % entre 1970 et 1979 (+ 168 % en nominal !).
La récession mondiale de 1979 pénalise l’immobilier américain dès le premier trimestre alors que le marché français n’arrive à son plus haut niveau qu’au début de l’année 1981, soit près de deux ans après le début de la baisse du marché US.
Les marchés ont commencé à rebondir en 1984, mais il a fallu attendre le 4ème trimestre 1986 pour que la moyenne des prix des maisons retrouve le sommet de 1979…
La baisse des prix a toutefois été limitée en termes réels (hors inflation) puisque entre 1979 et 1985, le prix de l’immobilier dans l’OCDE a baissé de 6,5 % contre une baisse de 11,2 % aux Etats-Unis.
Difficile de ne pas être tenté de faire une comparaison avec la crise actuelle qui a commencée en 2007 aux Etats-Unis avant de se propager au monde et, avec toujours un peu de décalage, au marché Français.
Bien sur le contexte est différent : la crise financière que nous connaissons est sans commune mesure avec la récession de 1979 et l’inflation est pour le moment absente.
Dans tous les cas, s’il est probable que la sortie de crise ne soit pas pour demain, il semble que le marché immobilier ne baisse traditionnellement que de façon assez limitée, la crise suivante au début des années 90 s’étant traduite, toujours en termes réels, par une diminution de l’ordre de 9 % dans les pays de l’OCDE.

Fabien VOARINO

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