Bulletins de liaison n°181

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Economie

SOMMAIRE

Le match de l’année 2009 : Robien contre Scellier

Entré en vigueur depuis le 1er janvier 2009, le dispositif Scellier institue une réduction d’impôt pour le contribuable qui achète ou fait construire un logement neuf. Ce dispositif va être en concurrence avec le dispositif d’amortissement Robien qui reste possible pour l’année 2009. A compter de 2010, la question sera toute tranchée, ce sera Scellier ou … Scellier !

Réduction d’impôt "Scellier" encadrée et sous conditions

Le cadre est le suivant :

La réduction d’impôt est de 25 % du prix de revient du logement pour 2009 et 2010, puis de 20 % pour 2011 et 2012.
Elle est réservée à un logement par an dans la limite de 300 000 € (soit une réduction d’impôt maximum de 75 000 € au titre de 2009).
Elle est étalée sur neuf ans (année de l’investissement et les huit années suivantes).

Les conditions d’accès au dispositif sont proches de celles du dispositif ROBIEN et sont résumées dans le tableau de la page ci-contre.

Un choix à réaliser en 2009

En 2009, les investisseurs des zones A et B auront à choisir entre les deux dispositifs (pour les investissements situés en zone C, seul le dispositif d’amortissement Robien est accessible et ce, pour la dernière année).
Les éléments à considérer pour réaliser le bon choix sont nombreux, d’où la nécessité de recourir à des simulations pour arrêter sa décision :

prix de revient du logement (ou des logements),
taux marginal d’imposition du contribuable,
perception ou non de revenus fonciers préalablement à l’investissement projeté,
politique de financement (autofinancement, prêt amortissable ou in Fine).

En tout état de cause, un investisseur réalisant deux investissements en 2009 pourra en positionner un dans le régime de l’amortissement et l’autre dans celui de la réduction d’impôt.
Dans de nombreux cas (investissement unique, prix de revient inférieur à 300 000 €, taux marginal d’imposition inférieur ou égal à 30 %), le dispositif de réduction d’impôt Scellier sera à privilégier.
Toutefois, dans un certain nombre de situations (plusieurs logements, prix de revient supérieur à 300 000 €, Tranche Marginal d’Imposition de 40 %, préexistence de revenus fonciers), le dispositif Robien peut s’avérer plus performant.

La possibilité de mettre en place un "SCELLIER social"

De la même façon que le régime Robien dispose de son jumeau social avec le dispositif Borloo neuf, le régime de la réduction d’impôt Scellier peut être aussi choisi avec un volet social.
Tout comme pour le dispositif Borloo, le bailleur va bénéficier d’une déduction spécifique de 30 % des revenus bruts sous conditions de loyer au mètre carré et de ressources du locataire.
En outre, à l’issue des neuf ans, il pourra imputer sur son impôt une réduction annuelle supplémentaire de 2 %, prorogeable pour deux périodes de trois ans. La réduction totale atteindra alors 37 % du prix de revient.

	Dispositif Robien recentré (prenant fin le 31/12/2009)	Dispositif Scellier (prenant fin le 31/12/2009


Personnes concernées	Les contribuables (fiscalement domiciliés en France ou hors de France) dont les revenus tirés de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et les sociétés de personnes non soumises à l’IS.	Les contribuables ayant leur domicile fiscal en France et acquittant l’impôt sur le revenu.
Biens concernés	Biens acquis à titre onéreux et situés en France et dans les DOM, il s’agit des acquisitions de : - Logements neufs ou vendus en état futur d’achèvement, - Logements que l’investisseur fait construire et qui font l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier, - Locaux affectés à un usage autre que l’habitation et destinés à être transformés en logement, - Logements vétustes ne respectant pas les conditions de décence destinés à être réhabilités.	Sont concernés les acquisitions de : - Logements neufs ou vendus en état futur d’achèvement, - Logements que l’investisseur fait construire et qui font l’objet pendant la durée du dispositif d’un dépôt de demande de permis de construire, - Locaux affectés à un usage autre que l’habitation lors de l’acquisition et destinés à être transformés en logement, - Logements vétustes ne respectant pas les conditions de décence et destinés à être réhabilités.
Délais	NON	Lorsque le contribuable fait construire ou transforme un logement, l’achèvement des travaux ou de la construction doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant celle de la demande de permis de construire. Le logement doit répondre aux conditions thermiques et énergétiques.
Engagement du propriétaire	Le bailleur s’engage à louer le logement nu à usage d’habitation principale au minimum pendant 9 ans. La location doit prendre effet dans les 12 mois après l’acquisition du bien ou son achèvement.
Zones *	A, B1, B2 et C	A, B1, B2
Conditions relatives au locataire	Possibilité de louer le bien à un ascendant ou un descendant s’il est détaché du foyer fiscal du bailleur. Si le bien est la propriété d’une société non soumise à l’IS et est loué à un associé ou à un membre de son foyer fiscal, le bailleur ne pourra pas bénéficier des avantages fiscaux.
Plafonds des loyers	OUI
Plafonds des ressources des locataires	NON
Amortissement fiscal	6 % pendant 7 ans puis 4 % pendant 2 ans	NON
Réduction d’impôt	NON	25 % pour 2009 et 2010 puis 20 % à compter de 2011 pour UN investissement par an dans la limite de 300 000 €
Eligible aux SCPI	OUI

* pour connaître les zones, consultez l’arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes sur www.legifrance.gouv.fr

En conclusion

Scellier ou Robien ? Dans la plupart des situations, des simulations seront nécessaires pour choisir le bon dispositif fiscal.
Toutefois, la défiscalisation liée au dispositif ne doit pas faire perdre de vue les fondamentaux de l’investissement immobilier (rendement, perspectives de revente…) et elle doit se placer dans une stratégie patrimoniale cohérente.
Vos interlocuteurs habituels et le pôle Stratégie patrimoniale de CDER se tiennent à votre disposition pour étudier et valider vos projets.

Fabien VOARINO

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