Bulletins de liaison n°181

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Economie

SOMMAIRE

Baisse des prix et des taux : faut-il investir ?

La baisse du volume des transactions et des prix se poursuit malgré les mesures fiscales et la baisse des taux.

Au cours de l’année 2008, et particulièrement au second semestre, nous avons connu un effondrement des ventes, tous marchés confondus. Elles passent à 746 000 contre 929 000 en 2007, soit une baisse de 20 % (source Notaires de France).

Ancien : des prix en baisse de 10 % au premier trimestre 2009

Selon la FNAIM, la pression à la baisse des prix de l’immobilier ancien s’est confirmée au cours du premier trimestre 2009. Mais elle aura été moins vive que celles des troisième et quatrième trimestres 2008.
Toutefois, cette résistance des prix ne doit pas masquer la tendance à la baisse amorcée en 2008 puisque le marché intègre le recul des prix du second trimestre 2008.
Ainsi, les transactions du seul premier trimestre 2009 ont été conclues à un niveau de prix inférieur de 9,8 % par rapport aux ventes du premier trimestre 2008.
La variation est plus marquée pour les maisons que pour les appartements. Le constat est le même sur l’ensemble du territoire. La baisse atteint même 11 % en Ile de France et 13 % dans le Sud Est !
Pour les notaires, le volume des ventes dans l’ancien devrait de nouveau diminuer en 2009 dans les mêmes proportions qu’en 2008. Il s’ensuivrait une baisse des prix comprise entre 5 et 20 % selon la localisation et la nature du bien.

Neuf : un fort recul des mises en chantier et un "effet Scellier"

Après un recul de près de la moitié du volume de la commercialisation de logements neufs entre les troisième et quatrième trimestres 2008, et la baisse des autorisations de permis de construire de 17,5 % sur un an à la fin février 2009, les notaires prévoient une stabilisation des volumes.
L’hémorragie semble stoppée par le succès rencontré par le nouveau dispositif Scellier et la belle utilisation commerciale des promoteurs immobiliers.
Le succès est tel en ce début d’année que l’on peut parler de manque de disponibilités sur les petites surfaces (studios et deux pièces) bien situées.
Néanmoins, cette stabilisation se fera sur des volumes inférieurs de plus de 35 % à ceux de 2007…

Environnement économique : des indicateurs au rouge et des taux en baisse…

La réaction rapide des entreprises à la récession anticipée de 2009 se traduit par une forte remontée du chômage. Cela ne favorise pas l’émergence de projets immobiliers, en dépit d’un pouvoir d’achat stabilisé grâce à la désinflation observée.
Pourtant, les conditions du marché de l’ancien n’ont jamais été aussi bonnes depuis 2003 grâce à la baisse :
- des taux, passés de 5,15 % en novembre 2008 à 4,5 % en mars 2009 ;
- des prix observée sur la même période.
Ainsi, un dossier de prêt refusé au premier trimestre 2008, au motif d’un remboursement trop élevé, serait aujourd’hui potentiellement acceptable.
Ce constat encourageant a ses limites du fait d’une résistance à la baisse des prix (si la demande s’exprime plus nombreuse) et celle des taux (si les banques relèvent leurs marges indépendamment du taux de refinancement pratiqué par la BCE 1,25 %).

Perspectives

La baisse annoncée des prix de l’immobilier est accueillie favorablement par le marché, qui a besoin de cette baisse pour se relancer.
Une diminution de l’ordre de 2 % chaque trimestre (1 % au premier trimestre 2009) conduirait les prix à leurs niveaux observés fin 2004. Voilà sans doute venu le temps de songer à investir…

Les prix dans notre région

Les prix sont pratiquement stables tant à la vente qu’à la location par comparaison à la fin de l’année 2008. Sur un an, les loyers augmentent nettement plus que l’inflation.

Prix du m² à la vente	3ème trim. 2008	4ème trim. 2008	% de variation du trimestre


Metz	2 182	2 151	-1,42 %
Nancy	2 139	2 169	+1,40 %
Reims	2 199	2 200	0 %

Source FNAIM

	Prix du m² à la location	% variation annuelle	Rentabilité brute moyenne en %


Metz	9,49	3,3	5,3
Nancy	9,62	4,7	5,3
Reims	10,05	3,3	5,5

Source FNAIM

Fabien VOARINO

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