Bulletins de liaison n°180

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Economie

SOMMAIRE

2008, premières baisses de prix après 10 années de croissance ininterrompue

L’année 2008 marque la fin d’un cycle haussier qui a conduit à un doublement du prix de l’immobilier en moins de 10 ans, alors que l’inflation était à un niveau historiquement bas sur la période considérée. Les perspectives pour 2009 sont résolument baissières, même si les experts ne trouvent pas à s’accorder sur l’ampleur de cette baisse. Il reste aux investisseurs à séparer le bon grain de l’ivraie pour être à même de réaliser quelques affaires...

Dans l’ancien, une baisse de prix de l’ordre de 3 à 5 % en 2008

Le quatrième trimestre 2008 voit les prix de l’immobilier ancien reculer de 6,5 % selon la FNAIM, confirmant la prévision d’une correction assez brutale annoncée dans le précédent CDER Infos.
Le recul est plus marqué pour les appartements (-7,7 %) que pour les maisons (-5,2 %) avec des écarts très conséquents d’une région à l’autre.
Cette diminution est une moyenne qui masque des disparités très importantes selon la qualité des biens.

La fin d’un long cycle haussier

De toute évidence, l’année 2008 marque la fin d’un cycle de plus de 10 années et se caractérise par :

le décalage de plus en plus important entre le niveau de prix des logements et les possibilités financières des ménages, avec une forte diminution du nombre d’acquéreurs solvables ;
un marché qui a sévèrement marqué le pas dès la fin du premier semestre 2008 en nombre de transactions tant dans le neuf que dans l’ancien, ce qui a impacté les prix fin 2008 ;
une attitude prudentielle des prêteurs qui a changé avec un resserrement considérable, de la distribution des crédits aux particuliers comme aux entreprises.

L’hypocrisie des organismes financiers

Les établissements prêteurs ont été rapidement désignés comme responsables de la dégradation du marché immobilier.
Force est de constater qu’il existe un profond décalage entre la politique commerciale des banques et le discours bancaire.

D’un côté, les faits :

Des taux qui restent élevés malgré les efforts de la BCE : les banques sont peu disposées à réduire leurs
marges récemment et confortablement restaurées ;
Une politique de "dissuasion" vis-à-vis de l’investissement immobilier : apport personnel important, diminution de la durée des prêts, exigences fortes quant à la situation professionnelle des candidats, tentative de décourager les candidats…

De l’autre, un discours destiné à justifier les aides reçues, qui visiblement sont plus utilisées à la communication et à la publicité qu’au financement des investissements.
La politique de dissuasion permet ainsi de ne pas émettre de trop compromettants refus de financement et de porter la responsabilité de la baisse des volumes de prêts sur le seul attentisme des investisseurs.

Une fin 2008 et un début 2009 sous le signe de l’attentisme

Le marché immobilier en début d’année 2009 restera résolument baissier sous la pression du resserrement et du coût du crédit, combinées à des conditions économiques peu rassurantes.
Toutefois, l’attentisme des ménages pourrait être bousculé par différentes considérations :

Le marché immobilier répond à une logique de besoins qui exige des réponses rapides (séparations, constitution de ménages, décès, naissances, mutations professionnelles) ;
Les actifs immobiliers résidentiels courent un risque de dépréciation bien moindre à celui des actifs mobiliers en période de crise ;
Les marges de négociation des acquéreurs sont de nouveau importantes ;
Les vendeurs ont engrangé de très substantielles plus-values depuis 10 ans, ce qui permet de relativiser la baisse actuelle.

A noter, dans notre région, les prix diminuent plutôt moins que la moyenne nationale, en tout cas dans les grandes agglomérations :

Prix du m² à la vente	3ème trim. 2008	4ème trim. 2008	% de variation du trimestre


Metz	2 219	2 182	-1,66 %
Nancy	2 156	2 139	-0,79 %
Reims	2 237	2 199	-1,70 %

Source FNAIM

Une pression à la hausse des loyers

Dans un marché structurellement déséquilibré la tendance des loyers reste haussière même si on constate un ralentissement depuis 3 ans.
Au-delà des disparités locales, la tension qui existe au profit de l’offre permet une bonne résistance des loyers à un niveau assez élevé.

Variation annuelle des prix en %	2006	2007	2008


France entière	3,7	0,9	2,6

Source FNAIM

Pour la région, les chiffres sont supérieurs à la moyenne nationale et attestent d’un marché locatif assez dynamique dans les grandes villes.

	Prix du m² à la location	% variation annuelle	Rentabilité brute moyenne en %


Metz	9,50	3,7	5,2
Nancy	9,60	5,0	5,4
Reims	10,06	3,9	5,5

Source FNAIM

Perspectives

L’année 2009 pourrait bien être l’année de tous les dangers mais aussi de toutes les opportunités pour ceux qui ont les moyens d’acheter.
Le scénario le plus souvent évoqué par les spécialistes semble être une récession sur les années 2009 et 2010 avant une reprise en 2011.
Dans cette hypothèse, on pourrait connaître une baisse du marché de l’ordre de 10 % en 2009, suivi d’une baisse de 5 % en 2010, avant de retrouver une certaine stabilité puis la reprise d’un cycle haussier en 2012.
A moins que le mal ne soit plus profond...

Fabien VOARINO

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