Bulletins de liaison n°179

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Economie

SOMMAIRE

L’assurance "loyers i mpayés"

Il existe des formules d’assurances destinées à sécuriser les revenus des propriétaires immobiliers en protégeant les bailleurs des aléas de l’investissement locatif : loyers impayés, dégradations et litiges liés à l’application du bail.
Leur mise en oeuvre est souvent complexe et nécessite de s’entourer d’un certain nombre de précautions.

Les contrats

Les assureurs proposent des contrats qui peuvent être souscrits :

par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier qui a adhéré à un contrat groupe, auquel est confiée la gestion du bien,
à titre individuel, par les propriétaires qui gèrent eux-mêmes leurs biens immobiliers.

Les biens concernés

Les contrats sont proposés pour les locaux à usage d’habitation ou mixtes et parfois pour les baux professionnels libéraux.
En revanche, les locations saisonnières, les logements de fonction, les habitations à usage de résidence secondaire, les locaux commerciaux, artisanaux ou ruraux et les immeubles insalubres ou en état de péril ne sont en principe pas concernés par ces contrats.

Les risques garantis

Si la nature et l’étendue des garanties varient selon les contrats et les sociétés d’assurance, on rencontre la plupart du temps les garanties suivantes :

le paiement des loyers, charges et taxes dus par un locataire défaillant,
le paiement des sommes dues par le locataire lorsque celui-ci part sans préavis ou en cas de décès,
la prise en charge de l’indemnité d’occupation mise à la charge du locataire par le juge lorsque la résiliation du bail est prononcée judiciairement,
le règlement des loyers dont le paiement est suspendu lorsque le juge accorde des délais de paiement au locataire,
les frais de contentieux liés au recouvrement des loyers,
les frais de contentieux liés à la gestion du bail,
le paiement des détériorations causées par le locataire et constatéesà son départ, et le paiement de la perte des loyers pendant le temps nécessaire à l’exécution des travaux pris en charge,
la prise en charge, après une période de franchise, de l’absence de revenus locatifs si le mandataire n’a pas trouvé un premier locataire,
la perte de revenus du bien non loué après le départ d’un locataire.

Les conditions d’indemnisation

Chaque garantie est assortie de conditions d’indemnisations variables selon les contrats et les assureurs : franchise, durée de la garantie, plafonds d’indemnisation, conditions de déclenchement des garanties et justificatifs à fournir.
Il est donc indispensable de bien comparer les contrats proposés.

Le prix de la sécurité

Les tarifs des assurances varient entre 2,5 et 3 % du montant annuel des loyers. Si ce coût vient impacter négativement le rendement locatif, il faut tenir compte de la déductibilité fiscale des primes versées.
Ainsi, pour un logement loué sur la base de 650 € par mois, le coût de l’assurance (sur une base 3 %) sera de 234 € par an. Pour un contribuable dont la tranche marginale d’imposition est de 30 %, le coût net de fiscalité sera de 142 €.
En contrepartie, les indemnités perçues seront taxables dans la catégorie des revenus fonciers.
L’assurance "loyers impayés" est une solution intéressante pour se couvrir contre les aléas de la location. Elle ne doit toutefois pas occulter la sélection des locataires qui reste primordiale pour éviter les sinistres.
Ainsi, il convient de noter que la gestion par les professionnels de l’immobilier se traduit par un risque divisé par deux en matière de risque locatif par rapport à la gestion directe.
De même, en gestion directe, la prise en charge du risque est très souvent refusée par l’assureur car les conditions tenant au locataire exigées dans le contrat (garantie, caution, salaire, état des lieux, suivi des impayés, …) ne sont pas respectées par le bailleur.
En tout état de cause, le propriétaire qui choisit de gérer son patrimoine immobilier "en direct" se doit de pratiquer comme un véritable professionnel à toutes les étapes de sa gestion, afin d’éviter les désagréments souvent relatés dans les médias…

Notre avis

Il est parfois difficile de mettre en oeuvre la garantie, laquelle nécessite que le dossier ait été en amont parfaitement monté : dépôt de garantie, cautions, bulletins de salaire du locataire, état des lieux, loyer conforme au marché…
Le recours à un professionnel de l’immobilier (agent immobilier ou notaire) permet de disposer d’un service complet (gestion locative et couverture du risque locatif) plus serein.

Les dispositifs ROBIEN et BORLOO transformés en réduction d’impôt

La loi de finance rectificative pour 2008 transforme les dispositifs actuels d’amortissement en réduction d’impôt. Le bénéfice de cette réduction sera placé sous les mêmes conditions que l’actuel régime ROBIEN.
Pour les investissements réalisés en 2009, le choix sera possible entre amortissement et réduction d’impôt, mais, dès 2010, l’avantage fiscal prendra obligatoirement la forme d’une réduction d’impôt.
Calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans la limite de 300 000 € par an, la réduction sera de 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et 20 % pour ceux réalisés en 2011.
La réduction est répartie sur 9 années à raison d’1/9ème de son montant total au titre de chacune des années, et la fraction de la réduction excédant l’impôt dû au titre d’une année peut être imputée sur l’impôt dû au titre des années suivantes jusqu’à la 6ème inclusivement.
Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne pourra bénéficier de la
réduction d’impôt qu’à raison de l’acquisition, de la construction ou de la transformation d’un seul logement.
A terme, la réduction d’impôt s’appliquera uniquement aux logements situés dans les communes classées dans des zones se caractérisant par un déséquilibre entre offre et demande de logement.

Fabien VOARINO

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