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Bulletins de liaison n°178
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Economie
- Retournement du marché immobilier au 3ème trimestre 2008
- Le retour en grâce de l'Etat providence...
- Le pilier comptable...
- Une transmission d'exploitation bien réussie est une transmission bien préparée
- Témoignage : transmission et installation
- Témoignage : installation et diversification
- Diversification : Agro-industrie recherche matière première
- Commercialisation : retour sur terre
- Comment gérer dans l'incertitude ?
- L'unité du monde viticole face aux interdits
Retournement du marché immobilier au 3ème trimestre 2008
Le ralentissement du marché immobilier tant dans le neuf que dans l’ancien
est spectaculaire au cours du dernier trimestre.
Si les prix n’ont encore subi que peu d’influence, la fin de l’année 2008
se traduira vraisemblablement par de véritables réajustements.
Rupture de tendance : dans l’ancien, les prix sont désormais clairement orientés à la baisse
Le troisième trimestre 2008 voit les prix de
l’immobilier ancien reculer de 2,9 % selon la
FNAIM.
Le recul est plus marqué pour les appartements
(-5,1 %) que pour les maisons (-1,2 %) avec desécarts très conséquents d’une région à l’autre.
| Variation annuelle des prix en % |
2006 | 2007 | 2008 |
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| Ouest | 9,8 | 3,6 | -0,3 |
| Ile de France | 6,7 | 4,8 | 0,5 |
| Nord et Est | 10,1 | 6,6 | -0,4 |
| Sud-Ouest | 6,0 | 0,3 | 0,9 |
| Centre et Alpes | 8,2 | 4,8 | 0,7 |
| Sud-Est | 8,6 | 6,6 | -1,1 |
| France entière | 8,0 | 4,7 | 0,1 |
Source FNAIM 4 derniers trimestres/4 trimestres précédents
Au-delà d’une baisse des prix de vente encore
modérée, le marché est en forte décroissance en
volume (de l’ordre de 25 %). Dans ce contexte, la
réelle baisse des prix est devant nous…
En effet, la relative bonne tenue des prix de vente
tient pour l’instant au fait que les vendeurs n’ont
pas encore intégré la nouvelle donne du marché
face à des acquéreurs attentistes.
Pour de nombreux observateurs, la correction
sera rapide et brutale au cours du
dernier trimestre 2008.
Même si les fondamentaux des marchés immobiliers
français ne ressemblent pas à ceux des Etats-Unis
(endettement des ménages plus faible, épargne
plus élevée, distribution encadrée des crédits…),
la crise financière impacte l’immobilier, devenu
suspect aux yeux des investisseurs.
Les conditions de crédit sont aujourd’hui bien
moins favorables :
-
Exigence d’un apport personnel de l’ordre de
20 %,
- Durée plus courte des emprunts : les prêts d’une
durée supérieure à 20 ans redeviennent rares.
En un trimestre, la durée moyenne des prêts a
diminué de 3 mois alors qu’elle s’était allongée
de 9 mois en 2007.
- Le taux moyen passe à environ 5,5 %, écartant
du marché les primo accédants et les ménages
les moins aisés qui représentaient 15 % de la
demande.
Si la baisse des prix ne prend pas une ampleur de
nature à décourager l’offre, la correction des cours
peut contribuer à rendre plus de solvabilité à une
partie des ménages.
Toutefois, l’équilibre du marché se fera si le
problème de l’accès au financement est résolu.
Pour ce faire, les institutions financières françaises
doivent se recentrer sur leur marché domestique
et tout particulièrement sur l’immobilier.
Les signes politiques forts de ces dernières
semaines devraient les y inciter.
Dans notre région les prix stagnent, à l’exception
notable de Reims qui suit la tendance nationale :
| Prix du m² à la vente | 2ème trim. 2008 | 3ème trim. 2008 | % de variation du trimestre |
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| Metz | 2 204 | 2 219 | +0,66 |
| Nancy | 2 122 | 2 156 | +1,60 |
| Reims | 2 304 | 2 237 | -2,90 |
Source FNAIM
Le neuf toujours en difficulté
La construction de logements neufs est toujours en
panne et de nombreux projets sont différés par les
promoteurs.
Premières conséquences : quelques dépôts de bilan
et le recours beaucoup moins important à l’intérim
dans le secteur du bâtiment.
Le groupe NEXITY n’hésite pas à brandir le spectre
d’un chômage massif si la crise dure. Peut-être
veut-il inciter le Gouvernement à maintenir, voire
développer, les incitations fiscales à l’investissement
immobilier neuf ?
Dans ce contexte, on peut s’interroger sur le contenu
final de la loi logement de Madame BOUTIN et en
particulier sur la chasse aux niches fiscales…
Les loyers repartent à la hausse
Le fort ralentissement des mises en chantier et
l’impossibilité pour certains candidats d’obtenir un
crédit pour l’accession à la propriété redynamise le
marché locatif.
La croissance des loyers pour 2008 est de l’ordre
de 2,4 % selon la FNAIM contre seulement 0,9 %
en 2007.
| Variation annuelle des prix en % |
2006 | 2007 | 2008 |
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| France entière | 3,7 | 0,9 | 2,4 |
Source FNAIM
Pour la région, les chiffres sont supérieurs à la
moyenne nationale et attestent d’un marché locatif
assez dynamique dans les grandes villes.
| Prix du m² à la location | % variation annuelle | Rentabilité brute moyenne en % | |
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| Metz | 9,43 | 3,3 | 5,1 |
| Nancy | 9,59 | 4,4 | 5,3 |
| Reims | 10,03 | 3,6 | 5,4 |
Source FNAIM
Perspectives
La crise est aujourd’hui bien présente. Elle se
traduit par une baisse des prix de vente sur
l’ensemble du territoire, mais bien entendu de
façon contrastée selon les agglomérations.
Quelle sera l’ampleur de cette baisse ?
Et surtout quand le marché fonctionnera-t-il de
nouveau convenablement ?
La réponse à la première question va dépendre de
la capacité de résistance des vendeurs : ils sont
encore 78 % à penser que leur prix ne doit pas être
négocié, alors que 93 % des acquéreurs potentiels
espèrent une baisse des prix.
Déjà, sous l’effet des prêts relais arrivant à
échéance, et d’une certaine irrationalité, certains
biens voient leur prix diminuer de 20 à 40 %...
Quant à la reprise du marché en volume, elle va
dépendre en premier lieu de l’attitude des banques
et du rétablissement de la confiance indispensableà des engagements sur le long terme.
Brèves Pendant ce temps aux USA… Madame BOUTIN ne désarme pas Déjà quelques mesures concrètes |
Fabien VOARINO
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