Bulletins de liaison n°177

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Economie

SOMMAIRE

Le marché immobilier au premier semestre 2008 : alors crise ou pas ?

Le premier semestre 2008 se traduit par une stabilité apparente des prix de l’ancien qui masque de grandes disparités d’une région à l’autre.
Parallèlement, les mises en chantier de logements neufs sont en chute libre, ce qui ne préjuge pas forcément d’une baisse des prix, mais peut-être d’une crise dans les secteurs de la promotion immobilière et du BTP..

Les transactions dans l’ancien : une relative stabilité des prix masque des évolutions extrêmement contrastées...

Le premier semestre 2008 voit les prix de l’immobilier ancien rester stables. Après la baisse du premier trimestre (-1 %), le second trimestre a vu les prix augmenter en moyenne de 0,9 % (source observatoire des marchés FNAIM).
Alors que penser des scénarios alarmistes présentés, parfois avec délectation, par les médias qui n’hésitent pas à évoquer des chutes de 25 % des prix… Info, Intox ? Peut-être un peu des deux !

Aujourd’hui on ne peut plus évoquer un marché mais des marchés de l’immobilier tant les tendances sont différentes selon les régions et les villes considérées.

Dans un communiqué en date du 1er juillet 2008, le réseau CENTURY 21 parle du "temps des grands écarts". Il prédit une diminution du nombre des transactions d’ici à la fin 2008 de l’ordre de 15 % par comparaison à 2007 (sur le premier semestre 2008 par comparaison au premier semestre 2007, la diminution du nombre de transactions est estimée, selon les sources, de 8 % à 12 %).

Cette diminution du nombre des transactions est très inégale sur le territoire français. Certaines régions conservent un dynamisme certain (Paris, Nord, grandes agglomérations…). D’autres sont en plein marasme avec des diminutions du nombre de transactions de l’ordre de 25 % et plus (Pays de Loire, Limousin…).

Cette situation ne peut pas être neutre en matière d’évolution des prix. Les écarts vont se creuser de façon considérable sous les effets conjugués de trois éléments :
Un resserrement des critères d’octroi des prêts par les banques (plus frileuses que pour leurs investissements Outre Atlantique…) : elles cherchent à reconstituer leurs marges et à améliorer leur rentabilité. De ce fait, elles pénalisent la demande et la production de crédits immobiliers.
La hausse des taux de crédit (+1 % en un an) : pour un couple avec un revenu mensuel de 4 000 € et pour un emprunt d’une durée de 240 mois, cela se traduit par une capacité d’endettement qui passe de 220 000 € à 203 000 € (soit -8 %).
Le renchérissement du prix des carburants : il écarte du marché une partie des primo accédants et des Employés/Ouvriers qui n’hésitaient pas à s’éloigner des villes pour satisfaire leur besoin d’accession à la propriété et se trouvent contraints de différer leur projet.
Ce recul des transactions va sans doute avoir un effet sur l’activité des professionnels. Si la FNAIM parle pudiquement de marché arrivé à maturité, d’autres, comme Bernard CADEAU, président du réseau coopératif ORPI, n’hésitent pas à évoquer la disparition de 20 % des agences en France d’ici à la fin de l’année…

A noter, dans notre région, les prix restent plutôt haussiers de façon plus ou moins marquée :

	Prix m² à la vente		% variation annuelle
	1er trim. 2008		% variation annuelle


Lille	2 846	2 811	-1.23
Melun	2 969	3 008	+1.31
Metz	2 168	2 204	+1.66
Nancy	2 076	2 122	+2.21
Reims	2 290	2 304	+0.60
Strasbourg	2 511	2 604	+3.70
Troyes	1 801	1 802	+0.06

Source FNAIM

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Les ventes de neuf durablement affectées ?

Le très fort accroissement des volumes de construction de ces dernières années semble avoir fini par résorber la demande, voire, pour certains secteurs, avoir dépassé cette même demande. L’usage inapproprié des outils de défiscalisation (ROBIEN, BORLOO…) sans aucune connexion avec une politique cohérente en matière de logement (localisation et type de logement) a sans doute aggravé la situation.
Nous nous retrouvons dans une situation
paradoxale : les gens peinent à se loger tandis que les mises en chantier régressent fortement !

Cette régression des mises en chantier (-28 % pour le premier trimestre 2008 par rapport à la même période de 2007) est à relativiser puisque la période prise en référence constitue le record absolu des mises en chantier en France.

Cette diminution des mises en chantier cache d’importantes disparités. Si les logements collectifs reculent d’environ 5 % les projets individuels (maisons) sont en chute libre à -36 % !

La Fédération des Promoteurs Constructeurs (FCP) se veut rassurante quant à un risque de diminution des prix. Elle souligne que le stock actuel comprend moins de 3 000 logements neufs achevés et 57 000 qui ne sont encore qu’à l’état de projet et constituent une véritable variable d’ajustement du marché.

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Les loyers dans l’impasse

Le très important stock de logements neufs à écouler et l’offre locative surabondante dans certains secteurs engendrent une modération des loyers.
Ainsi, il n’est pas rare de constater une stabilité et parfois une diminution des loyers à l’occasion du renouvellement d’un bail…
La croissance des loyers sur un an est nettement inférieure à l’inflation à 1,4 %. Comme pour les transactions, cette stabilité cache des disparités importantes.

	Prix m² à la location (en euros)	% variation annuelle	Rentabilité brute moyenne en %


Lille	12.81	6.2	5.5
Melun	15.13	8.8	6.0
Metz	9.26	1.5	5.0
Nancy	9.40	1.9	5.3
Reims	9.90	3.3	5.2
Strasbourg	10.31	1.9	4.7
Troyes	8.95	2.2	6.0

Source FNAIM

Pour les professionnels, deux scénarios se profilent :
Le ralentissement des mises en chantier continue (avec les conséquences que l’on imagine sur l’économie) et les loyers pourront repartir à la hausse mi 2009.
Les mises en chantiers repartent et l’évolution des loyers se maintiendra nettement sous l’inflation en 2009 et sans doute au-delà.

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En conclusion

Le marché immobilier, après une décennie de croissance soutenue et régulière, connaît une période plus agitée.
Cette situation se traduit par un recul des transactions dans l’ancien et moins de mises en chantier de logements neufs. Les prix vont s’en ressentir dans les mois à venir.
Toutefois, ce réajustement du marché va être très variable d’une région à l’autre, voire d’une ville à l’autre au sein d’une même région.
Ne nous laissons pas abuser par les médias, qui ne peuvent malheureusement concevoir un sujet d’actualité économique et financière sans évoquer soit une situation scandaleusement haussière soit un krach spectaculaire. Ainsi, chacun pourra aborder l’investissement immobilier avec sérénité.
Ne perdons pas de vue que, pour l’essentiel des acquéreurs, il ne s’agit pas d’une logique financière et spéculative mais bien de se loger avec sa famille et cela dépasse sans doute les spécialistes du CAC…

Fabien VOARINO

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