Bulletins de liaison n°177

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Economie

SOMMAIRE

Le dossier de diagnostic technique : un passage obligé dès la promesse de vente

La récente convention signée entre Jean Louis BORLOO et les principaux représentants des professionnels de l’immobilier (FNAIM, ORPI, C21…) incitent les agences à afficher, dès la mise en vente, le diagnostic de performance énergétique du bien vendu. Cette disposition, qui est appelée à devenir rapidement obligatoire, pourrait être étendue demain à l’ensemble du dossier de diagnostic technique.

Le dossier de diagnostic technique

L’ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction institue un dossier de diagnostic technique. Celui-ci doit être annexé à la promesse de vente et, à défaut de promesse, à l’acte de vente, depuis le 1er novembre 2007.

Le métrage
Le vendeur d’un lot de copropriété doit indiquer à l’acquéreur la superficie du bien vendu. Toutefois certains lots sont exclus de cette obligation : caves, emplacements de parking, garages et lots d’une superficie inférieure à 8 m².
Le métrage doit être mentionné dans la promesse et l’acte de vente sous peine de nullité.
Si l’acquéreur constate une différence de plus de 1/20ème entre la superficie énoncée et la superficie réelle, il dispose d’un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique pour demander, en justice, un réajustement du prix de vente.

L’amiante
Le propriétaire doit fournir une attestation de présence ou non présence d’amiante pour tous les biens bâtis dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 et ce, quelle que soit leur affectation (logement, commerce…).
Pour les biens en copropriété, la recherche doit être effectuée dans les parties communes et les parties privatives.
En cas de présence d’amiante, le diagnostic doit faire apparaître l’état de conservation des matériaux et les obligations du propriétaire.
Ces obligations vont du simple contrôle périodique de la conservation à l’exécution de travaux de suppression des matériaux contenant de l’amiante.

Le saturnisme
Tout vendeur d’un bien construit avant 1949, affecté pour tout ou partie à l’habitation, doit faire réaliser un constat de risque d’exposition au plomb (CREP).
Si cet état mentionne la présence de plomb dans des proportions supérieures aux seuils, les parties devront déterminer qui assumera la charge des travaux obligatoires.
En cas d’accessibilité au plomb, une copie du rapport doit être communiquée aux occupants du bien, à toute personne amenée à réaliser des travaux sur l’immeuble ainsi qu’au préfet.
La durée de validité de ce document est limitée à un an.

Les termites et autres insectes xylophages
Pour les immeubles situés dans une zone à risque déterminée par arrêté préfectoral, le propriétaire doit faire effectuer une recherche portant sur la présence éventuelle de termites, capricornes…
Cet état doit avoir moins de 6 mois à la signature de l’acte authentique de vente.

La sécurité des piscines
Les piscines construites depuis le 1er janvier 2004 doivent être pourvues d’un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir les risques de noyade.
Pour les piscines installées avant le 1er janvier 2004, le propriétaire doit avoir équipé sa piscine d’un système de sécurité avant le 1er janvier 2005.

Les installations intérieures de gaz
A compter du 1er novembre 2007, un diagnostic de l’installation doit être réalisé si celle-ci a plus de 15 ans.
Ce diagnostic est valable un an.

Le diagnostic de performance énergétique
Depuis le 1er novembre 2006, ce diagnostic doit être fourni à l’acquéreur. Il contient notamment : la quantité d’énergie consommée pour une utilisation normale du bien et des recommandations destinées à améliorer la performance énergétique.
Il n’a qu’une valeur indicative, sa durée de validité est de 10 ans.

Les risques technologiques et naturels
L’information de l’acquéreur est obligatoire lorsque le bien est situé :
- dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé,
- dans une zone de sismicité définie par décret.
Le vendeur doit également informer l’acquéreur des sinistres subis par l’immeuble pour lesquels il a reçu une indemnité d’assurance au titre des catastrophes naturelles.
Lorsqu’une installation classée a été exploitée sur le terrain, le vendeur doit en informer l’acquéreur.

L’état de l’installation intérieure d’électricité
Le décret est toujours en attente et le diagnostic portera sur les installations réalisées depuis plus de 15 ans, en cas de vente ou de cession de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation.
La validité du diagnostic devrait être de 3 ans et il sera obligatoire pour les transactions réalisées à compter du 1er janvier 2009.

Les conséquences de l’absence d’un document

En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique, de l’un des diagnostics relatif au plomb, à l’amiante, aux termites, au gaz, à la sécurité des piscines et à l’installation intérieure d’électricité, le vendeur pourra être attaqué en responsabilité par l’acquéreur.
L’absence de l’état des risques naturels et technologiques peut permettre d’obtenir la diminution du prix voire la résolution de la vente (à condition, bien entendu, que les risques naturels et technologiques soient réels et de nature à remettre en cause les conditions de la vente).
Le DPE, qui n’a qu’une valeur indicative, ne permet pas à l’acquéreur de se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations qu’il contient.

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Les exigences requises pour les professionnels effectuant ces différents diagnostics

Tous les diagnostics, à l’exception de l’état des risques naturels et technologiques, sont établis par des professionnels présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés.
Ces professionnels doivent :
- Etre couverts par son assurance au titre de la responsabilité civile professionnelle, à hauteur de 300 000 € par sinistre et de 500 000 € par an (les plafonds de couverture ont été augmentés depuis le 1er novembre 2007).
- Etre certifiés par un organisme accrédité (obligatoire depuis le 1er novembre 2007).

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Et pour la mise en location ?

Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Il comprend :
- Depuis le 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Depuis le 12 août 2008, le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) (valide 6 ans en cas de résultat positif et 30 ans si le résultat est négatif).
- Depuis 2007, pour les zones concernées, l’état de prévention des risques naturels et technologiques.
En outre, il est prudent pour le propriétaire de disposer d’un mesurage de son appartement (en particulier s’il se positionne dans le cadre d’un dispositif avec plafonnement du loyer).
De même, pour les logements anciens, une attestation de logement décent peut être établie.

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Le prix et la qualité des diagnostics

La jeune profession du diagnostic immobilier a été régulièrement épinglée ces dernières années pour des manquements plus ou moins graves en matière de compétence professionnelle, de responsabilité, de tarification…
Les dernières mesures prises à l’automne 2007 (plafonds de RCP, certification) visent à faire un peu le ménage dans une profession jusqu’à présent peu ou pas réglementée.
Les prix pratiqués par les opérateurs sérieux sont en général assez voisins et ,comme souvent, il convient de se méfier des prix "cassés" de certaines entreprises.
Les prix annoncés peuvent en outre être sensiblement augmentés par des frais d’analyse. Il n’est pas rare qu’un diagnostic "amiante" à 180 € soit accompagné d’une facturation de 450 € de prélèvements et d’analyse d’échantillons en cas de doute du professionnel.

En tout état de cause, au-delà du prix des diagnostics, leur qualité et leur fiabilité sont à considérer.
Ainsi, il est possible de croiser des DPE pour le moins surprenants présentant des niveaux de consommation supérieurs de 200 % à ceux mesurés par les factures des vendeurs ! La nature indicative du DPE n’est donc pas un gage de qualité.
Autre différence en matière de qualité, le constat de risque d’exposition au plomb qui peut être établi à partir de 30 mesures par un "professionnel" et de 150 pour un autre pour le même bien…

Fabien VOARINO

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