Bulletins de liaison n°176

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Economie

SOMMAIRE

Investissement immobilier locatif neuf : savoir garder la tête froide

Dans un contexte financier complexe et dans une période de stabilisation, voire de diminution, des prix de l’immobilier, les possibilités d’investissement sur le marché de l’immobilier neuf doivent être bien analysées.
En effet, trop souvent l’arbre de la défiscalisation cache la forêt des investissements peu performants. Un bon argumentaire commercial fait parfois passer une potion bien indigeste...

Le prix d’acquisition

Comme pour tout investissement, le premier paramètre à prendre en compte est son prix en comparaison du marché immobilier en général et des conditions particulières du marché local.
En effet, quelles que soient les incitations fiscales, un mauvais investissement reste un mauvais investissement. Sa rentabilité sera au final médiocre, en particulier en période de croissance modérée du marché.
Si l’immobilier neuf permet de disposer d’un logement aux normes (plus facile à louer), son prix d’acquisition plus élevé ne permet pas d’obtenir un bon rendement.
Le prix du m² ne fait pas tout, il doit être mis en perspective avec d’autres critères, comme connaître la ville dans laquelle l’investissement va se réaliser (environnement et qualité du bien).
Enfin, il ne faut pas oublier de prendre en compte les frais annexes à l’acquisition : frais de notaire…

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Le loyer et les charges locatives

La fixation du loyer est libre. Toutefois son montant doit être cohérent avec le marché pour espérer trouver d’éventuels locataires.
Si l’investisseur décide de se positionner dans un dispositif de défiscalisation, le loyer sera plafonné au m² à des montants fonction d’un zonage national.
Ce plafonnement n’est pas toujours anodin, comme le démontre le tableau ci-dessous :

	Ville	Zone	Plafond de loyer 2008	Loyer moyen constaté


Dispositif Robien	Reims	B2	11.95	10.85
Dispositif Borloo	Reims	B2	9.56	10.85

Dans cet exemple, la recherche d’une défiscalisation plus importante dans le cadre du dispositif BORLOO peut conduire à pratiquer un loyer inférieur de 12 % à celui du marché.
Cette contrainte sur les loyers est tout à fait en cohérence avec les objectifs du texte : la baisse des loyers est la contrepartie des avantages fiscaux.
Dans ce contexte, les investisseurs se sont orientés sur des villes où l’avantage fiscal était possible sans avoir à limiter les loyers pratiqués.
Devant cette situation, dans certaines agglomérations, le gouvernement envisage de recentrer les dispositifs, dans la future loi sur le logement prévue à l’automne.

Dans le calcul de la rentabilité, un certain nombre de risques locatifs doivent être pris en compte :
- la vacance locative, période durant laquelle le logement sera inoccupé,
- les impayés,
- les dégradations du logement.

A noter : ces risques peuvent être couverts par les assurances, en particulier pour le risque "loyers impayés", pour un coût voisin de 3 % du montant des loyers.
Enfin, attention aux autres frais à supporter par l’investisseur : la taxe foncière (souvent occultée par le promoteur du fait de l’exonération de 2 ans), les frais de copropriété, les assurances…

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La fiscalité de l’immobilier locatif neuf

Les immeubles loués nus relèvent de la catégorie des revenus fonciers, imposables au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Le régime du micro foncier s’applique quand les recettes sont inférieures à 15 000 € (ce régime est exclusif des dispositifs spécifiques Robien ou Borloo).
Si les recettes dépassent 15 000 €, ou sur option, le régime réel s’applique. Pourront alors être déduits des recettes :
- les frais versés à un tiers pour la gestion de l’immeuble,
- les dépenses d’amélioration et d’entretien,
- les taxes foncières,
- les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés,
- les assurances, frais de procédure, rémunération des gardiens et concierges,
- les frais de copropriété.
En outre, si l’investisseur se positionne dans un dispositif dit "défiscalisant", il bénéficie de déductions fiscales supplémentaires :

	Caractéristiques	Détail de l'amortissement


Secteur libre	Dispositif "Robien recentré" (déduction au titre de l’amortissement) Dispositif "Robien ZRR" (déduction au titre de l’amortissement "Robien recentré" + déduction égale à 26 % du revenu brut)	6 % du prix d’acquisition pendant les 7 premières années puis 4 % les deux années suivantes
Secteur intermédiaire	Dispositif "Borloo neuf" (déduction au titre de l’amortissement "Robien recentré" + complément de déduction au titre de l’amortissement + déduction spécifique égale à 30 % du revenu brut)	Idem avec possibilité de poursuivre l’amortissement à hauteur de 2,5 % par an au cours de deux périodes de 3 ans

Les dispositifs présentés ci-dessus sont soumis à conditions :
- Ils sont ouverts aux personnes physiques et aux sociétés civiles transparentes à condition que le droit de propriété (sur les biens ou sur les parts sociales) ne soit pas démembré (il n’est donc pas possible de bénéficier de ces dispositifs si on réalise la donation à ses enfants de la nue propriété d’un immeuble en conservant l’usufruit).
- Le propriétaire s’engage à louer le bien nu à usage d’habitation principale pendant au moins 9 ans à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.
- Le loyer est plafonné.
- Le locataire est soumis à une condition de ressources pour le dispositif Borloo.

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Le financement : prêt amortissable ou prêt in fine ?

Dans la plupart des cas, les professionnels qui mettent en marché des programmes neufs proposent un financement in fine, parfois sans discernement.
Le principe du prêt in fine est simple : pendant la durée du prêt, l’emprunteur ne paye que les intérêts dans ses mensualités.
Le capital est remboursé en une seule fois, à la fin du crédit.
L’avantage est fiscal, les intérêts venant en diminution des revenus fonciers.
Toutefois, pour garantir le remboursement du capital, la banque demande de déposer la même somme, sur un contrat de type assurance vie : il y a donc un effort d’épargne conséquent.
La seule personne certaine d’être gagnante est le banquier qui :
- perçoit plus d’intérêts sur la durée du prêt,
- réalise une marge commerciale supplémentaire sur l’assurance vie,
- dispose d’une double garantie pour le remboursement du crédit : le bien lui-même et le placement.
Pour apprécier l’intérêt de ce financement, un investisseur devra comparer le taux net de fiscalité du placement proposé avec le coût du financement net de prélèvements sociaux et fiscaux.
Attention, il ne faut pas se limiter à une analyse superficielle à partir de la seule tranche marginale d’imposition.
Les règles spécifiques des revenus fonciers et en particulier celles des imputations de déficit doivent être intégrées afin d’éviter toutes désillusions…

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En conclusion

L’investissement dans l’immobilier locatif neuf doit, comme tout investissement, être abordé avec sérieux.
Une analyse du marché (prix d’acquisition et loyer), une réflexion quant au financement à mettre en place et au régime fiscal à privilégier doivent être réalisées, et l’investissement doit se placer dans une stratégie patrimoniale cohérente.
Ne pas céder trop vite aux sirènes de la défiscalisation ne doit pas faire tomber l’investisseur dans l’excès inverse, à savoir suivre les avis négatifs et manipulateurs de certains médias qui ont plus vocation à racoler qu’à informer.
Mieux vaut prendre conseil auprès de personnes compétentes et indépendantes : vos interlocuteurs habituels et les spécialistes CDER se tiennent à votre disposition.

Fabien VOARINO

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