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Bulletins de liaison n°176
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Economie
- Hausse des prix alimentaires : les vérités cachées
- Le développement des biocarburants est-il compromis ?
- Récupérer ses menues pailles, une idée dans l'air du temps !
- Délimitation de l'AOC Champagne : la carte au trésor
- Premières tendances du marché immobilier 2008
- Investissement immobilier locatif neuf : savoir garder la tête froide
- Quelques faits susceptibles d'orienter les prix de la récolte 2008
Premières tendances du marché immobilier 2008
Le premier trimestre 2008 confirme la tendance à un tassement des prix de l’immobilier ancien. Les conditions de crédit restent favorables aux emprunteurs même si les banques, fragilisées par leur aventure malheureuse avec les crédits à risque outre Atlantique, sont plus sélectives que par le passé.
Transaction : baisse modérée des prix dans l’ancien au cours du premier trimestre
Dans un contexte de crise financière et dans
un climat de moral des ménages en berne, le
mouvement des prix observés au premier trimestre
est une baisse de 1%.
La baisse est un peu plus marquée pour les maisons
(-1,9 %) que pour les appartements (-0,4 %).
Pour autant, le scénario d’une stabilisation du
marché en 2008 me semble toujours être plus
probable que celui d’une baisse généralisée des
prix.
| Prix m² à la vente |
% variation annuelle | |
 |
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|
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| Lille | 2 846 | 3.7 |
| Melun | 2 969 | 7.1 |
| Metz | 2 168 | 3.8 |
| Nancy | 2 076 | -0.8 |
| Reims | 2 290 | 1.5 |
| Strasbourg | 2 511 | 1.0 |
| Troyes | 1 801 | 7.7 |
Source FNAIM
En effet :
- Le premier trimestre est généralement une
période peu propice aux transactions en raison
d’une demande assez peu soutenue (vivement le
printemps !).
- Les conditions de crédit sont toujours favorables
aux emprunteurs avec une diminution des taux de
crédit de 0,10 point en mars 2008 par comparaison à janvier (pour une durée de 20 ans le taux pour un
très bon dossier s’établit à 4,60 %).
Locatif privé : confirmation du tassement
Le rythme annuel de progression des loyers s’est établi à seulement 0,7 % sur le premier trimestre
2008.
La tendance est à la modération des prétentions
financières des bailleurs afin de conserver ou de
convaincre des locataires stables et solvables.
Les loyers continuent de progresser sur Reims
(+2,3 % en rythme annuel) alors que la tendance
s’inverse pour la ville de Troyes (-2,2 %).
Le loyer moyen est de 9,72 €/m² à Reims, soit une
rentabilité brute de 5,1 %, alors qu’il est de 8,82 €
à Troyes, soit une rentabilité brute de 5,9 %.
| Prix m² à la location (en euros) |
% variation annuelle | Rentabilité brute moyenne en % | |
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| Lille | 12.35 | 3.4 | 5.2 |
| Melun | 14.93 | 5.2 | 6.0 |
| Metz | 9.16 | 1.0 | 5.1 |
| Nancy | 9.18 | -1.5 | 5.3 |
| Reims | 9.72 | 2.3 | 5.1 |
| Strasbourg | 10.28 | 1.9 | 4.9 |
| Troyes | 8.82 | -2.2 | 5.9 |
Source FNAIM
On assiste donc à une stabilisation des prix sur le
marché de l’ancien et le marché locatif privé pour
l’ensemble du territoire.
Cette stabilité masque bien entendu des disparités
importantes qui incitent plus que jamais à
investir sur un marché que l’on connaît (où
que l’on a pris le temps d’analyser).
[haut]
Les impacts de la loi pour le pouvoir d’achat sur les rapports locatifs
La loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat instaure un certain nombre de nouveautés importantes pour les locataires et les propriétaires.
Le dépôt de garantie réduit à un mois
Pour les baux conclus depuis le 9 février 2008, le
montant du dépôt de garantie passe de deux mois
de loyer hors charges à un mois de loyer hors
charges.
Le locataire ayant versé un dépôt de garantie
de deux mois de loyer, pour un bail conclu avant
cette date, même si son entrée dans les lieux
est postérieure, ne peut en exiger la restitution
partielle.
Cette disposition reprend une proposition du
rapport ATTALI et devrait, selon la ministre du
logement, permettre de remettre en circulation
près de 600 millions d’euros.
Est-ce que cette mesure, comme d’autres à venir,
(suppression de la caution), ne va pas dissuader
certains propriétaires de mettre leur logement sur
le marché, faute de garanties suffisantes ?
Parallèlement, l’Etat et l’Union d’Economie Sociale
pour le Logement (UESL) ont signé une convention
pour l’accompagnement par le 1 % logement des
mesures en faveur du pouvoir d’achat.
Ainsi, l’avance LOCA-PASS est généralisée à
compter du 9 février 2008 à tous les ménages
entrant dans un logement locatif du parc privé ou
social, pour permettre à un plus grand nombre le
financement sans intérêts du dépôt de garantie.
La nouvelle indexation des loyers
Depuis le 10 février 2008, l’indice de référence des
loyers (IRL) est exclusivement composé de l’indice
des prix à la consommation, hors tabac et hors
loyers.
L’augmentation de loyer ne peut excéder la
variation de l’indice publié par l’INSEE chaque
trimestre, correspondant à la moyenne, sur les
12 derniers mois, de l’évolution des prix à la
consommation (IPC).
Ce nouvel indice s’applique pour les baux conclus à compter du 10 février 2008 ainsi qu’à la révision
des loyers des baux en cours, intervenue depuis la
même date.
Le nouvel IRL sert également à la révision des
loyers des baux meublés à usage de résidence
principale du locataire, des loyers conventionnés
(BORLOO ancien) et de tous les loyers bénéficiant
d’un régime fiscal favorable (ROBIEN, BESSON,
BORLOO…).
Les allocations logements et le tiers payant
La loi pour le pouvoir d’achat modifie les règles
applicables en matière de versement de l’allocation
logement directement aux bailleurs.
Ainsi, comme en matière d’aide personnalisée au
logement (APL), l’allocation de logement social
(ALS) et l’allocation de logement familial (ALF)
seront versées directement aux bailleurs qui en
feront la demande, sans que l’accord du locataire
soit exigé (règle antérieure). Cette disposition
constitue une garantie de paiement des loyers
accordée aux bailleurs.
Brèves |
Fabien VOARINO
[haut]