Bulletins de liaison n°175

Introduction | Economie | Environnement | Relations humaines | Vie de CDER | Juridique | Social

Economie

SOMMAIRE

Le marché immobilier dans l'ancien

Après plusieurs années de croissance soutenue, les prix de l’immobilier en France ont poursuivi en 2007 l’atterrissage en douceur amorcé en 2006.
La crise financière touche la plupart des établissements français. Ceci laisse présager un accès au crédit plus difficile, qui pourrait impacter le marché immobilier en 2008.

Nouveau ralentissement de la hausse des prix de l’immobilier en 2007, mais pas de bouleversement…

Le marché de la transaction
Depuis plusieurs mois, les plus alarmistes de nos experts médiatiques annonçaient un inévitable retournement du marché suite à l’éclatement de la bulle spéculative immobilière.
En effet, le contexte n’était pas très favorable : instabilité financière, crise des crédits à risque aux Etats-Unis, faible perspectives de croissance, moral des français en baisse et relèvement des taux d’intérêts des crédits immobiliers, autant de facteurs qui auraient pu fragiliser le marché.
Pourtant, les prix ont continué leur atterrissage en douceur au cours de l’année 2007, avec un rythme de progression annuelle de + 3,6 % dans un marché toujours très soutenu en termes de nombre de transactions.
Sur le marché des appartements comme sur celui des maisons, le ralentissement du rythme de progression est important ainsi que le montre le tableau suivant :

En %	Appartements	Maisons	Ensemble


2003	16.4	11.0	14.0
2004	17.8	12.5	15.5
2005	11.1	10.5	10.9
2006	7.2	7.2	7.2
2007	3.1	4.3	3.6

Le mois de janvier 2008 enregistre une baisse de 1,7 % du prix des appartements alors que ceux des maisons
sont à nouveau à la hausse (+ 0,7 %).
Les prix progressent de 0,8 % sur les trois derniers mois, alors que les périodes hivernales sont traditionnellement marquées par l’absence de pressions fortes à la demande.

Le marché locatif privé
Le rythme annuel de progression des loyers s’est établi à seulement 0,9 % à la fin de l’année 2007.
Les loyers des appartements voient leur progression ralentir le plus pour s’établir à + 0,7 % en 2007 contre une moyenne de plus de 4 % sur la période 2003-2006.

L’environnement du marché se modifie

La solvabilité des ménages
L’année 2007 a marqué la fin d’une période de taux historiquement bas. Toutefois, les ménages bénéficient toujours de conditions de crédits favorables.
L’alourdissement des charges d’intérêts continue d’être compensé par l’allongement des crédits et la relative faiblesse de la progression des prix.

L’indicateur de solvabilité de la demande de logements anciens par les ménages
En base 100 en 2000, cet indicateur synthétise les effets de quatre facteurs principaux :
- l’évolution du revenu disponible des ménages,
- les conditions de remboursement des prêts du secteur concurrentiel,
- les incitations publiques en faveur de l’accession à la propriété dans l’ancien,
- l’évolution du prix des logements.
Cette solvabilité s’est restaurée en 2007 sur une base moyenne annuelle de + 1,5 % contre + 0,6 % en 2006 et + 1,1 % en 2005.
Pour l’année 2008, il est possible que l’évolution du pouvoir d’achat, en raison d’une détérioration des dépenses de consommation, vienne réduire la solvabilité des ménages en matière de logement.

Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt immobilier
Ce crédit d’impôt a été souvent présenté, à tort, comme un simple gadget destiné à permettre aux vendeurs de continuer à augmenter le prix de vente de leur bien.
Il faut rendre justice à ce dispositif qui, dans les faits, impacte de façon importante la charge de remboursement supportée par les ménages.
Le crédit d’impôt est en effet de 40 % des intérêts supportés par l’emprunteur la première année et de 20 % de ces intérêts les quatre années suivantes (dans la limite de 3 750 € pour une personne seule et de 7 500 € pour un couple, majoration de 500 € par personne à charge).

Par exemple pour un couple avec un enfant :

Prix de l'investissement	238 876 €
Mensualité de remboursement (1)	1 230 €
Charges d'intérêt de la première année	8 856 €
Revenus mensuels nets	4 099 €
IRPP	3 046 €
Montant de l'avantage fiscal 40 % (1ère année)	3 200 €
IRPP après avantage fiscal	- 154 €
Montant de l'avantage fiscal 20 % (les 4 années suivantes)	1 600 €
IRPP après avantage fiscal	1 446 €

(1) emprunt sur 20 ans à 4.7% avec 20 % d'apport personnel
Source FNAIM

Le marché des crédits immobiliers aux particuliers
La hausse des taux d’intérêt des prêts immobiliers a eu des conséquences certaines sur la capacité d’emprunt des ménages (cette dernière s’est réduite de 7,1 % en 2007).
Le tableau ci-dessous donne les taux constatés pour un très bon dossier.
En toute logique, la durée des prêts a continué de s’allonger en 2007 pour atteindre 21,5 années en moyenne contre 20,5 années en 2006 (18,3 années en 2005).
Malgré les réticences des français à s’engager pour une durée supérieure à 20 ans, les prêts d’une durée supérieure ou égale à 30 années représentent 16 % du total en 2007 (10 % en 2006).
Les prêts à taux variables semblent passés de mode puisqu’ils ne représentent plus que 7 % de la production de crédits, contre 15 % en 2005.
La plupart des experts s’accordent pour constater que les critères d’acceptation des dossiers de crédit sont restés souples en 2007. Compte tenu des incertitudes liées à la crise financière, la position des banques devrait se durcir en 2008 et rendre l’accès au crédit plus difficile.

Quel scénario pour 2008 ?

Dans ce contexte de durcissement des conditions de crédits, le marché semble produire des ajustements pour conserver un équilibre propice à la réalisation des projets immobiliers des ménages.
Cependant, il existe des facteurs susceptibles de nourrir un retournement du marché :
- un moral des ménages en berne par rapport à leur situation financière,
- une croissance modérée et un retour annoncé à une inflation significative,
- un ralentissement prévu du pouvoir d’achat,
- une crise financière qui pourrait gagner en intensité.
Aussi, les marchés immobiliers ne devraient pas progresser à un rythme supérieur à celui de l’inflation en 2008.
En tout état de cause, le scénario catastrophe annoncé (espéré ?) par certains analystes (toujours les mêmes) depuis 2005 ne devrait pas encore avoir lieu cette année…

	Janvier 2007	Avril 2007	Juillet 2007	Octobre 2007	Mars 2008


15 ans	3.85 %	3.90 %	4.25 %	4.55 %	4.60 %
20 ans	3.95 %	3.95 %	4.40 %	4.65 %	4.70 %
25 ans	4.10 %	4.10 %	4.50 %	4.70 %	4.80 %

Source meilleurstaux.com

Fabien VOARINO

[haut]